虎丘上林路商住地块实探 业内: 产品利好与风险并存

　　苏地2017-WG-20号地块作为9月土拍中少有的低密度地块之一，颇受业内关注。据房掌柜实地探查地块了解到，苏地2017-WG-20号地块周边尚处综合改造阶段，从所在位置上看，偎依苏州古城核心，城际交通便利，有虎丘山风景名胜区、西塘公园等景观环伺，区位优势凸显。 

　　业内人士分析，苏州豪宅产品价格上升空间较大，如能打造出迎合市场需求的产品，利润仍然可观。不过，低密度项目去化周期较长，资金回笼慢，不适合现金流项目，且姑苏区目前高端项目较多，竞争激烈，地块内住宅建筑预制装配式建筑面积要求达到100%，对开放商设计、施工管理的要求较高，在包含利好的同时亦暗藏不少风险。

　　地下线路铺设工程正实施 板块尚处改造阶段

　　据出让资料显示，苏地2017-WG-20号(原江南电梯厂)地块，位于姑苏区城北西路南侧，上林路东侧，占地面积38557平方米，规划为批发零售用地、城镇住宅用地，容积率≤0.7，建筑密度≤35%，绿化率≥30%，地块起拍楼面价21500元/㎡，网上中指楼面价29800元/㎡。按照规划条件，未来将建成低密度住宅。

　　据房掌柜实地勘探，地块形态呈长方形，地表被初步翻新过，内部仍有小部分荒地和待拆迁的建筑物。

　　地块东侧紧靠十字洋河，西侧仅靠上林路一侧有电线纵穿，目前西侧外墙正在搭建脚架，并有施工团队开挖地下管道。据施工队介绍，外墙脚架主要用于拆除裸露在外的电线，管道铺设主要实现地下走线，改造预计年内完工。

20号地块现状

20号地块周边环境

　　另外，西侧一路之隔是上林苑别墅社区，沿上林路一侧设有“姑苏区妇幼保健所”公交站台，途径32路公交。北侧紧邻城北西路，来往车辆众多;南侧为现代美墅，三花一村、虎等老小区，人流量较大。

　　从小范围来看，商业配套主要依托老小区的沿街商铺，生活配套较为缺乏。而虎丘板块尚处老城改造阶段，根据规划区域内社会福利院、幼儿师范院校等市级单位、老小区、婚纱城等有待于改造，城市界面有待于提升。

   区位优势凸显 景观资源为地块加分

　　从地块在大市的位置来看，位于姑苏区虎丘板块，南侧依偎苏州古城核心，坐享市中心优质配套资源，东西两侧靠平江新城、金阊新城两大热点新城，区位优势明显。

　　就地块5公里范围内，有西环、北环、沪霍线、京沪高速、常台高速环绕，10分钟车程即可上高速、高架及京沪高铁苏州站，到达观前商圈有32、游1、816、946等公交线路，公共交通、城际交通便利。

地块距离虎丘景区500米

　　教育配套方面，地块周边有虎丘中心幼儿园、虎丘中心小学校等学校，教育配套齐全。 作为地块最亮眼的配套，周边有虎丘景区、白洋湾公园、西塘公园、三角咀湿地公园等，景观资源丰富。

　　产品（价格）利好与风险并存

　　在地块的产品打造方面，苏地2017-WG-20号地块的容积率为0.7，为低密度社区。根据规定，地块商业部分计容建筑面积不大于地块总计容建筑面积的5%。

　　另外，苏地2017-WG-20号地块对于建筑产业现代化、海绵城市、绿色建筑建设条件等方面建设作出相关要求。

　　具体要求包括：地块应落实海绵城市建设相关要求;地块内建筑应按二星绿色建筑标准建设;地块内住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%，且预制装配式建筑至少按“三板”要求建设，这就意味着地块要实现“全装修”交付。

　　“装配式建筑是目前房地产建设的发展潮流。与传统设计与建造方式相比，此类住宅较环保，品质更高，开发商可以借此提升溢价水平，而目前豪宅产品价格天花板较高，如能打造出迎合市场需求的产品，利润还是可观。”港中旅地产投资部赵寿鹏认为。

　　不过，此类要求对开发商来说也是一种挑战。“按照建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。所以对设计、施工管理的要求更高，对开发商自身也是考验” 赵寿鹏进一步指出。

　　“虎丘板块的低密度居住氛围相对于内环内的市中心板块略有欠缺，同时，低密度项目去化周期较长，资金回笼慢，不适合现金流项目，且姑苏区目前高端项目较多，竞争激烈。”好地网分析人士指出。