房价洼地通安地块小而美 板块热度上升现房销售扎堆

　　苏州市区土地拍卖即将来袭，总共出让10宗地块，其中唯一宗高新区地块即位于通安镇。地块位于通安镇核心位置，作为苏州房价洼地的通安镇的地价或将再次刷新，最高楼面价或许将达到9542元/平。

　　据公告资料显示，苏地2017-WG-29号地块位于高新区通安镇真山路南、规划区间路东，地块出让面积46845㎡，容积率1.6，建筑面积74952㎡，起拍总价4.6亿，楼面起价6200元/㎡。

地块基本信息

　　另外，该地块市场指导价为52976.9万元，网上中止价格66221.1万元，该地块的市场指导价为7068.1元/㎡，网上竞价中止楼面价为8835元/㎡，一次性报价楼面价区间8835-9542元/㎡。

　　据了解，29号地块体量较小，周边交通、生活配套尚在建设当中，周边环绕居民小区、安置小区和在建商品房小区，基本上为通安本地居民。未来29号地块将是一个改善型住宅项目，或可提高该区域内的居住生活水平。

　　业内人士对此分析，该地块体量较小，交通方面尚在规划建设中，未来可期。另外，因为地块周边生态环境尚佳，地块可结合生态环境打造产品。

　　配套完善中 自然环境具优势

地块现状

　　据实地探访发现，29号地块体量一般，较为平整，目前地块内杂草丛生，散落一些大石块。地块东侧为真山，西边为真山路，正在进行养护和拓宽；隔路相望为在建设中的福利中心；南侧是正荣悦岚山，北侧为312国道以及沪霍线。

  交通方面，地块沿真北路往西，至中唐路右转可至S83苏锡支线，中唐路可通往苏州科技城，东北方向沿真山路约2000米可至312国道，312国道可到达中环北线和西线的交汇处，连接浒通片区、相城区、高新区、吴中区以及工业园区。自驾出行方便；南侧设有华通花园六区站公交站，途径338路公交线路；周边主要交通干道有中唐路、真山路、真北路；华通花园一区站有较多路线经过，85路; 319路; 338路; 441路; 442路; 443路。

　　总的来说，该地块周边的主干道网络呈四横四纵的布局，并与外围干道网络良好衔接。随着板块内的轨道交通、有轨电车的建设，未来区域内交通将有极大的改观。

　　教育资源方面，地块紧邻通安中学，校园占地84亩，建筑面积25118平方米，按14轨42班设计；此外还有通安实验小学，周边教育资源还有阳山实验小学、吴县中学、浒墅关中心小学等。

　　医疗配套上，地块东面有苏州大学附属第二医院高新区医院，据悉本年度即将投入使用，距离地块约4公里。

　　商业配套方面，地块位于通安镇镇中心区域，离地块最近的是盛安商业广场，周边配套基本能满足日常需求，整体档次较低。此外板块与城铁新城毗邻，可以享宜家、永旺、浒关大润发，万客隆等商圈的辐射。

　　值得一提的是，地块东面正在建设当中的真山公园仅一墙之隔，作为规划中的具有当地及区域特色的城市开放公园，在通安片区可谓是得天独厚，拥有独特的历史人文和水系条件，也给当地居民带来丰富的人文景观和生活乐趣。

　　地块南面自然生态资源十分丰富，大阳山、树山作为国家旅游示范区是纯天然氧吧，休闲养生俱佳。

　　当然，地块也存在一定劣势，地块北面紧邻绕城高速和国道，或将对居住环境有噪音影响。且目前地块所处区域较多工厂，道路多往来货运重型卡车，若近期内无搬迁计划，将影响业主的生活。

　　通安板块亟待补仓 未来竞争压力小

　　据房掌柜统计，通安镇自2012年至今共计出让5宗住宅（商住）用地，楼面价从5年前的1505元/㎡-上涨到了8865元/㎡，29号地或将再次刷新，不过相对来说通安依然是苏州的房价洼地。

　　5宗地块（项目）中通安碧桂园、正荣悦岚山已全部售罄，目前板块内在售楼盘仅有中铁诺德誉园尾盘高层在售，均价12000元/㎡，而苏高新的苏地2015-WG-50号地块以及禹洲的苏地2016-WG-73号面市尚有一段时间。

　　根据地块公示信息，禹洲地产将73地块打造成纯高层产品，而苏高新的50号地块主要产品为别墅。未来29号地块入市后竞品较少，本地块容积率为1.6，产品组合种类可能性也较多。

通安、浒关板块近年土地出让信息一览表

　　房掌柜初步统计了2012年至今73号地块所在板块内的地价涨幅情况后发现，该范围内地价5年涨了近5倍，尤其在2014年后地价涨幅较明显。近年来通、浒板块土地出让较为密集，目前在售项目有4个，均为老盘推新，所剩房源不多，急需补仓；待售项目有6个，其中4个均为现房销售，入市尚待时日。地价方面，对比通安、浒关楼面价可见有较大差距，浒关凭借现有配套资源和发展地价上涨明显。

　　业内人士表示，板块内目前上市的地块主要定位以刚需产品为主，满足刚需的高性价比、高品质产品更容易受到市场的认可。

　　对于地块项目未来的发展，通安镇是新区真正的价格洼地，价格对刚需有吸引力；未来随着地铁9号线和有轨2号线通车，通安镇将加强与浒关镇的联动，同时和姑苏区、新区等其他板块的联系也会更加紧密，交通的规划也能带动区位板块价值的提升。

　　业内人士指出，通安近几年出让宅地较少，在售项目不多，板块热度较低，地块未来可能还会面临来自浒关板块项目的竞争压力。不过，通安在价格方面尚有一定优势，在售房价略低于浒关板块价格。