西南证券：利用集体建设用地 租赁住房空间将会大开

　　事件：国土部、住建部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》国土资发〔2017〕100号，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　利用集体建设用地建设租赁住房势在必行：集体建设用地可以并不享受土地的增值溢价，同时又充分发挥其使用价值。其一，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建租售并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；再次，有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；最后，有助于促进集体土地优化配置和节约集约利用，大力增加城市居住用地供给。

　　集体用地租赁住房租金回报率有望大幅提升：方案提出村镇集体经济组织可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，盘活存量集体建设用地资源。我们判断企业控股、村镇集体经济组织入股、企业运营管理租赁住房会成为主流的经营模式。由于租赁住房不能以租代售、承租人也不得转租、租金还要不能异常波动，承租人（还包括非本市户籍）的基本公共服务也有保障，从导向上在鼓励发展长租住房。由于这类产品不能通过交易发现价格的方式实现土地增值的溢价，其征收成本和建造成本将显着低于传统的商品住宅，其租金回报率有望大幅高于主流城市当前1.5-2%的水平，随着而来的可能是大户型长租公寓市场的爆发、房地产信托投资基金的兴起等。

　　租金形成机制出发点在需求端，有别于商品住宅：方案明确提出集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定不得以租代售；承租的集体租赁住房不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。我们认为，租赁住房的租金形成机制主要在于需求端，保证功能突出，无法通过使用权的转让实现周报土地增值和配套提升带来的溢价。这与传统的商品住宅的价格形成机制有根本不同，也不会对传统的商品住宅和二手住宅的价格形成机制产生冲击。

　　保障承租人获得基本公共服务的权利，贯彻租售同权：方案提出承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。此举是对租售同权的有力贯彻，承租人的权益有望逐步增加，从而真正落实“房子是用来住的、不是用来炒的”。

　　继续看好租售同权、长租公寓和REITs政策预期：租售同权是基本制度保障，长租公寓是重要载体、REITs的发展是融资工具，相关受益标的包括世联行、嘉宝集团、天健集团、陆家嘴等。