农地多项改革联动 短期内难以影响周边楼市

　　农村“三块地”改革持续推进，加之近期13个城市获批利用集体建设用地建租赁房，围绕农地的多项改革是否会成为影响国内房地产市场的因素之一？

　　4500亩集体建设用地已入市

　　现行《土地管理法》规定，除允许乡镇企业因为破产兼并导致土地使用权进入市场之外禁止农村集体建设用地直接进入市场流转。但随着工业化、城镇化快速推进，这样的规定使得农村集体经营性建设用地不能同国有建设用地同等入市，同权同价。

　　作为农村“三块地”改革之一，集体经营性建设用地入市这项改革更被工商业界所关注。在符合规划和用途管制前提下，试点地区将允许农村集体经营性建设用地出让租赁入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。此项改革进程下，地方能为当地工商业提供更多的生产经营性用地。

　　官方近期披露了一些三块地改革过程中的成果。截至今年4月，33个试点地区中，集体经营性建设用地入市地块共计278宗（其中原15个试点地区259宗），面积约4500亩，总价款约50亿元。

　　折算下来，每亩集体经营性建设用地的入市价格约为110万元。当然，这只是平均价格，每宗地块的具体价格还要取决于其地理位置以及入市后的用途等。

　　按照中央三项改革试点的部署，此处所谓农村集体经营性建设用地，是存量农村集体建设用地中，土地利用整体规划和城乡规划确定为工矿仓储等经营性用途的土地。

　　在8月17日由中国国际经济交流中心主办的第九十八期“经济每月谈”上，国土部土地利用管理司司长郑凌志表示，从改革试点情况看，（集体经营性用地入市）试点地区针对不同地块在符合规划前提下，探索了旧地入市、调整入市和城中村入市三种途径，有效盘活了农村集体经营性建设用地等资源资产，增加了农村集体经济组织和农民财产性收入，为建立城乡统一的建设用地市场提供了经验。

　　“两年多来，试点地区围绕同权同价、流转顺畅、收益共享的目标要求，在探索农村集体经营性建设用地的主体、入市范围和途径，完善市场交易规则和服务监管，扩大使用权能，建立土地增值收益分配等五个方面取得了积极进展，形成了大量可复制可推广的改革成果。实践证明，农村集体经营性建设用地入市之路行得通，也能走好。”郑凌志说。

　　改革合力

　　另一项有关集体土地的改革也在近期推出。国土部、住建部8月28日对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《试点方案》），确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　这一改革与集体经营性建设用地入市改革有什么区别和关联？

　　简单理解，区别在于前者要盖住宅，后者不能盖住宅。关联则是两者都旨在促进集体土地优化配置和节约集约利用，并着力构建城乡统一的建设用地市场。

　　《试点方案》称，集体土地建租赁房试点要注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同，加强部门协作，形成改革合力。

　　相比集体经营性建设用地入市，在对房地产市场的影响方面，集体土地建租赁房更为直接。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，且一些区域存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　他表示，从长远看，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%~2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

　　虽然不能搞房地产开发，但集体经营性建设用地入市也并非与楼市完全无关。从潜在的联系看，集体经营性建设用地入市可以适度缓解国有建设用地供应紧张局面，试点地区进而可以在国有建设用地分配上向住宅用地倾斜，增加房地产供应。

　　不过，目前集体经营性建设用地入市改革试点地区尚局限在33个地区，规模较小，且中央要求“封闭运行”，暂时还难以影响周边地区。