住房租赁REITs酝酿启动 推动租赁市场快速发展

　　住房租赁REITs启动进入轨道

　　业内呼吁和酝酿多年之后，我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。证监会正在制定政策，住房租赁REITs启动进入轨道，这可能是全面支持住房租赁市场建设的一个金融上的信号。

　　所谓REITs，可以翻译为“房地产投资信托基金”、“不动产投资信托基金”。简单说就是以房地产为标的的基金，面向投资者募集资金，然后跟投资者共享投资收益的一种方式。投资方向可以包括拿地、开发写字楼、商场、住宅，或者租赁等多种方式。

　　很显然，国家目前不会鼓励在拿地、开发商品房等方面发行REITs。目前鼓励的方向是“租赁运营类、公寓类以及公租房等”相关企业的REITs。

　　REITs发行优势：

　　1、REITs利于开发商拓宽融资渠道。融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。而资产证券化（ABS）以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。

　　公募形式的REITs可以设立封闭期，并在交易所上市交易。这样，就给融资企业一个稳定的预期，可以放开手脚使用这些钱，而且成本低。对于开发商来说，如果推出，很可能会吸引大量的投资者到REITs上去接盘楼市，从而给开发商带来更好的收益，更快的回笼资金，开发贷的风险大幅下降。也会调动开发建设的积极性，从而建造更多的房子来进一步的平抑租金价格，让租房市场价格下跌。

　　2、适合稳健投资者进行投资。由于租赁类的REITs跟房屋租金挂钩，因此稳定性强，跟经济周期、股市波动的关联度不大，未来会成为回报稳定的投资品。不仅仅适合稳健型的个人投资者，还适合机构投资者购买，比如银行理财产品、保险理财产品都可以配置。当房租回报率很高，超过5%的时候，投资有利可图，这种REITs就会大规模发行，筹集大量资金然后建房出租，房子多了租金回报就下降了，同时起到了平抑房租的效果。

　　REITs发行可能存在的问题

　　1、如果国家大力鼓励“租赁运营类、公寓类以及公租房开发”的REITs，即便是每年发行金额5000亿元，都可以对大城市的租赁市场产生显著的影响。当然，国家还要配套政策措施，对这类REITs给予税收优惠，就像目前给予租房企业、个人以税收优惠一样。我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。比如，美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

　　2、租赁类REITs的膨胀，可能不会让大城市房价出现显著下跌。目前央行、银监会正在严查“消费贷”、“经营贷”流入楼市的问题，国家对于商品房市场的“金融杠杆”正在不断收紧。但另一方面，租赁类REITs即将全面推广。由此可见，高层在用金融杠杆来调整楼市的利益格局。目前大城市楼市调控出现了内在逻辑的矛盾，一方面想抑制房价，另一方面又通过建设共有制住房、保障房、租赁住房降低新移民进入的门槛。抑制房价的种种措施，最后很可能被不断涌入的人口增量抵消。

　　3、投资收益率低。REITs是以收益为价值的投资产品，也就是说大家买这个，应该看到的是租金回报率。但问题来了，中国的租房市场租金回报率只有1%，而中国目前的房地产收益，全部来自于价差，那么能不能来通过REITs获取楼市的价差呢？这个不好说，如果放在二级市场可以交易（不上市交易，年化收益只有1%的产品，根本卖不掉），但按照国人逻辑，REITs的背后就是房子，房子未来是要升值的，所以REITs也会升值，所以不排除上来就遭遇大家爆炒的可能，最终租房市场回报率越来越差，也会拉动REITs回头，投资者在爆炒之后，发现根本赚不到钱，也会逐渐回归理性。综合来看，REITs要是出台，刚开始价格可能会逐渐走高，如果还能上市交易的话，那么很可能会遭遇爆炒，但这种价格的变化只体现在证券市场上，很快由于收益太低，业绩太差，就会把房地产严重泡沫化这层窗户纸捅破。价格就会跌下来，甚至是暴跌。投资者可能抱着这个100年也收不回投资，但那时候也无所谓了，因为反正是投资者买单。