经营性地产系列之二-突破估值约束 物流地产空间广阔

　　本文作为经营性地产系列报告的第二篇，主要探讨我国物流地产的推动因素、行业空间以及竞争格局。

　　由于土地供应整体受限等因素，增量开发面临天花板和明显的估值约束。传统的商品房开发销售模式利润点主要来自开发周期内土地的增值、产品的差异化和存货的周转速度。但面临的问题也是显然的：土地资源的可获得性、变现价格的实现、土地成本和变现周期的控制、可利用的财务杠杆等。这些方面会影响地产公司的估值水平。而存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变现的商业行为，因此估值不受明显约束。

　　物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，电商高速发展催生物流地产的快速发展。物流地产不同于一般的产业或科创园区，核心客户需求和网络化布局的内在需求驱动力较强，其运营管理能力比开发能力更为重要，甚至决定了物流开发商的发展规模以及整体收益。自2012年以来，电商市场交易规模一直保持高速增长，年复合增长率超30%。电商配送需求的激增成为优质物流设施市场的关键推动因素，促进物流地产行业的快速发展。

　　高端物流仓储极度匮乏，行业空间广阔。目前中国高端物流设施面积为0.2亿方，通用仓储面积为8.6亿方，而美国分别为3.7亿方、17.7亿方。现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，难以满足现代企业的需求，高端物流仓储供应显着不足导致物流园区回报率显着高于其他业态。以中美商贸零售总额测算市场空间，中国合理高端仓储面积为2.8亿方，仍需增加13倍后才能够匹配消费带来的高端仓储需求。

　　一家独大，百家争鸣。由于中国的定制和高标仓储设施严重不足，而电商和消费需求在持续增长，物流地产的发展空间不可限量，目前主要参与者可以分为资源驱动型（以宝湾物流为代表）、基金驱动型（以普洛斯为代表）和产业链驱动型（以京东物流为代表）。

　　目前物流地产相关个股受到市场高度关注，我们建议关注物流地产潜在受益标的南山控股（002314.SZ）、物流地产新锐东百集团（600693.SH）等。

　　风险提示：政策利好或低于预期、行业空间或低于预期等