广发证券：楼市政策潮再次出现 行业调控或将会常态化

　　政策潮再现，调控进一步蔓延至三四线城市

　　9月22日-23日，重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄等7个城市集中发布楼市新政，行业再次迎来了一波小规模的调控潮。今年上半年弱二线和三四线城市市场景气度较高，部分城市房价甚至出现明显上升，是调控开始转向这些城市的主因，“限售”作为主要政策手段也是重点针对投资投机需求。我们认为，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台“限售”等约束性调控措施的可能。

　　信贷持续收紧，四季度销售增速将继续回落

　　在政策调控持续深入的背景下，全国商品房销售面积同比增速持续回落，1-8月的累计同比增速已经降至12.7%，较年初超25%的累计同比增速明显放缓。而最新数据显示，9月中上旬，39城新房成交面积环比8月同期下滑1%，而同比去年同期继续大幅回落28%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别回落49%、26%、19%，行业景气度持续下降。

　　分类展望，非核心三四线城市，住房消费升级需求在今年上半年已释放得较为充分，政策调控也已经逐步蔓延至这些城市，因而今年四季度和明年的销售景气度将持续回落。核心一二线城市，低库存背景下政策调控难见放松，调控或将常态化，同时，商业银行对于按揭贷款的收紧对这类城市的销售也将形成负面影响：利率成本方面，8月份，35城市首套房按揭贷款平均利率升至5.12%（基准上浮4.5%），二套房贷利率升至5.54%（基准上浮13%）；贷款额度方面，根据融360对于全国35个重点城市533家银行的统计，8月份，停止发放按揭贷款的银行数量升至29家，占比超过5%。

　　综上，行政调控和信贷收紧延续，且需求在上半年充分释放后，未来较长一段时间内将处于收缩状态，再加上限价政策对房企预售证获取的影响，行业短期或将面临供需双降的境况，销售景气度持续下行或将延续至明年。

　　关注地产股的结构性投资机会

　　在当前的行业背景下，有两类结构性投资机会值得关注。第一是受益于行业集中度快速持续提升的优质龙头房企，市占率快速提高带来销售增速和业绩增速双高，从而在行业长期PE估值稳定的情况下，龙头房企通过EPS的持续提升获得超额回报。第二是从NAV的角度出发，在全行业库存处于低位的情况下，房企库存的流动性折价风险大幅缩小，从而存在较大的NAV估值修复空间。推荐关注广宇发展、阳光城、蓝光发展和中南建设。

　　风险提示

　　四季度新房成交景气度过快下滑使得房企存货流动性风险重新加大。