张宏伟：2则消息+3个结论=2020后楼市将迎大变局?

　　最近的两则消息值得房地产行业关注。

　　一是，国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示：房地产调控的长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台；二是，截止目前为止，全国累计已经至少46个城市楼市加入到限售队伍行列。在限购限贷之后，“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。

　　两则消息当中，楼市长效调控机制更为重要。就楼市长效机制而言，其实，楼市基础性制度和长效机制并非当下才提及的，其实早在2013年就正式提及综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段逐步建立长效调控机制。从目前来看，其实，本届政府上任以来已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税、探索购租并举的双轨制等措施。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，不动产登记系统将形成，全国住房信息联网将实现，无论是房产税还是房地产税的征收，技术平台将为它们的施行奠定技术基础。同时，这个平台也成为楼市调控制定“差别化”政策依据，也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节；建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房地产税，而不是此前已经在上海、重庆试点的房产税。今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。

　　此外，建立不动产统一登记制度，房地产税立法的完成等为房地产税顺利推进的基础条件，从官方公布的推进口径来看，上述两项工作大约会在2020年左右完成，这也就意味着，房地产税正式推进的时间点有可能是在2020年之后的两三年时间里。

　　凑巧的是，在2020年前后这段时间还有3个重要结论值得我们关注。

　　一是，楼市正式进入存量房时代。同策咨询研究部结果显示，2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套（这个时间点开始中国劳动力人口也开始出现趋势性下滑，楼市需求也会因为劳动力人口的变化而变化），这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市增量房增速将递减，房地产市场将进入存量房时代。这也就意味着新房市场长期发展空间将进一步减少，存量房的发展空间越来越大。

　　二是，当前至少46个城市限售政策出台，并非只是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，它还有另外一个作用，那就是通过启动限售2-3年为楼市后续政策调整争取更多的时间（在2020年前出台并陆续落地），尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记、购租并举制度的建立及落地等等。

　　三是，经历2019-2020年下一轮市场上行期后，2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年的三季度。这也意味着到2018年年底本轮市场很难有大幅反弹，基本处于调整期或调整后的平稳期。从下一轮市场周期来看，根据同策研究院的研究结果，2019-2020年将成为下一轮市场上行期，但2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期。

　　综上所述，楼市长效调控机制2020年左右正式建立并落地（起码落地一部分），同时，人口红利趋势性减少，楼市正式进入存量房时代，当前大部分城市楼市限售政策也会在2020年左右到期，大部分被限售的房子将进入可售状态。而当经历2019-2020年下一轮市场上行期后，2021-2022年市场也将处于新一轮的调整下行期，届时，楼市作为投资的资产配置的功能属性被大幅降低，前期被限售的房源也将因此抛售进入市场流通，再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控，2020年之后的房地产市场会面临真正大考，市场将处于趋势性下滑的“考验期”大变局。如此看下来，去年至今的调控真的不算什么！