青剑湖地价或超房价 园区最后的房价“洼地”将消失？

　　青剑湖板块被誉为苏州园区的洼地。在园区住宅价格守住三字打头，往四字直奔而去之时，青剑湖板块均价依然停留在2.5万/平米。虽然从青剑湖板块向南，园区湖西东方之门一片的繁华近在咫尺。但仅仅只是几公里的距离，青剑湖板块多年来却十分低调。

　　9月18日青剑湖一口气挂牌5宗纯住宅地块，最高楼面价直逼房价，所有地块将于10月19日开拍，显而易见，青剑湖板块这一房价“洼地”也将迎来爆发期。

5宗地块出让情况

五宗连体地块全景图

　　青剑湖5宗连体地自身条件俱佳

　　园区5宗地块全部位于青阳板块唯澄路上，容积率、绿地率、起拍楼面单价、最高楼面单价都十分相近，且5宗地块相互毗邻。

　　资料显示，苏地2017-WG-32号与苏地2017-WG-33号，位于工业园区唯澄路北、亭谊街西、东两侧，均为城镇住宅用地，容积率均为1.0-1.2;32号地块总建筑面积47741.58㎡，最高起拍总价8.12亿，市场指导楼面单价18700元/㎡，一次性报价最高楼面价25245元/㎡;33号号地块总建面积39735.63㎡，起拍楼面单价16500元/㎡，市场指导楼面单价18150元/㎡，一次性报价最高楼面价24503元/㎡。

苏地2017-WG-32号地块

　　据房掌柜实地探访，32号、33号地块形态方正，现已为净地，周边绿化管道铺设到位，稍作休整方可使用。32号地块一路之隔即为青剑湖学校、唯康路幼儿园，毗邻观澜丽宫住宅小区。33号地块内北侧有待拆迁的民房、毗邻青澄河人工湖，未来或借此打造社区沿河风景带。

34号地块

　　同样，34号地块也位于唯澄路北，青澄河东，容积率为1.2，地块总建面积39353.196平方，最高楼面限制单价为25246元/㎡。

　　据探访，该地块整体平整，草被覆盖，内无建筑物搭建。34号地块东侧为青澄河，南侧为唯康路，西侧紧邻唯澄路北、亭青街地块，远眺金色湖滨住宅小区，与龙湖拿下的青剑湖商业住宅用地仅一街之隔。

34号地块旁的青澄河

　　苏地2017-WG-35号和苏地2017-WG-36号地块紧邻亭青街路交通要道，向北行驶700米可达中环北线，直达星湖街，位置较为显著。

　　资料显示，35号地块位于唯澄路北，青澄河西，总建面积36390.732平方米，最高楼面单价为24503元/㎡，36号地块位于唯澄路南、亭青街西，容积率1.0-1.2，起拍楼面价16500元/㎡，最高楼面价24503元/㎡。

　　从地块现状来看，35号地块基本已为净地，36号地块内部仍有少量建筑垃圾堆积，日前还有工人进行地下管道铺设工作。

　　业内人士分析，五宗地块各方面技术规划指标相似，如被不同开发商收获，势必会成为竞品，当然不排除房企为了互利共赢联合拿地，看点十足。

35号与36号地块中间正在修路

   各项配套相继完善 青剑湖板块蓄势待发

　　 青剑湖板块一直被认为是苏州园区房价的洼地，由于沪宁高速阻隔等交通的制约，在过去，青剑湖板块相比于园区的湖西、湖东等区域，热度略显不足。

　　不过，随着今年星塘街北延立交等工程的开工，珠泾路跨沪宁高速工程、剑科路接方湾街跨沪宁高速工程等项目环评公示，以及S1市域线站点和苏州轨交三号线走向的明朗，青剑湖板块的区域优势正在凸现。

　　此次青剑湖一次性出让5宗连体宅地，每宗地楼面价超2.5元/㎡，显而易见，青剑湖板块这一房价“洼地”也将迎来爆发期。

　　5宗地块紧密相连，生态资源、生活配套等均可共享。那么，地块周边环境如何?

　　在售楼盘稀缺，急需新房补仓。5宗地周边有君地上郡、金色湖滨、阿卡迪亚、中信森林湖等成熟小区环伺，居住氛围浓厚，不过整个板块在售楼盘稀缺，仅有建屋·天著、万科大家、华谊兄弟艺术家村、中新翡翠为数不多的楼盘在售，别墅占大部分，整体别墅价格750-1000万/套，新房均价26000元/㎡，二手房在售均价21000-25000元/㎡，此次出让地连体地楼面价直逼房价。

五宗地块周边环境

　　业内人士认为，五宗低密度地块集体出让势必形成一定规模的高端居住区，填补板块板块产品空白，无论是对急于拿地补仓的房企，还是购房者都有较大的吸引力。

　　坐拥双湖资源。位处青剑湖板块，坐拥阳澄湖和青剑湖“双湖”资源，毗邻唯亭生态体育公园、北疆枫叶园、黄金水岸广场等休闲娱乐场所，环境俱佳。

　　商业配套方兴未艾。如今的“湖东湖西”已变成了CBD，“独墅湖”变成了“苏州硅谷”，就连“尹山湖”也开始商业集中爆发，靠阳澄湖和青剑湖，占据苏州为数不多的湖区资源，青剑湖这两年的商业发展始终不温不火。

　　区域内虽有科技城邻里中心、曼哈顿商业广场、金沙广场和都市vip生活广场等商业配套，但档次较低人气也乏善可陈，而与地块一路之隔的龙湖天街地块将填补了区域高端商业的空白，为地块出让“加分”。

　　另据苏州工业园区商业网点布局规划，青剑湖区域商业发展定位是：园区8个片区级商业中心之一，未来商业发展可期。

   教育资源相继完善。距离地块最近的为青剑湖学校，该学校是板块内为数不多的九年制公立学校，园区综合排名第四。青剑湖也有一个“星”字头的星澄学校，和一所具有百年历史的跨塘实验小学。园区第三实验小学正在建设，距离地块较近的唯康路幼儿园将于2018年4月份落成。

周边教育资源

　　交通配套建设如火如荼。从板块当前的状况来看，交通配套是相对缺失的，除了公交，地铁、快速路仍在建设之中。目前距离5宗地块最近的站点为“青剑湖学校”站，途径161/238/176/228/169等交通线路。预计随着星塘街北延立交通车，以及珠泾路跨沪宁高速工程、剑科路接方湾街跨沪宁高速工程等项目环评公示，未来区域交通将更加完善。

地块周边途经的公交线路

　　另外，在规划的上海地铁S1号线中，有两个站点就在青剑湖板块:阳澄湖南站和夷亭路站，以夷亭路站为起始站点的地铁三号线也是从青剑湖板块开始进入苏州各个板块。向东而行，连接昆山，奔上海而去，占据对接上海的门户，这个极其重要位置的确定，让青剑湖板块在未来发展版图中无法逾越。