销售端回落趋势逐步加强 三四线成交热度将持续下行

　　核心观点：

　　整体成交面积情况：低基数下，各线城市成交面积环比均上涨

　　根据wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示：

　　本周，低基数下，各线城市成交面积环比均上涨，且一线涨幅显着。具体看，一线城市中广州环比下跌，其余城市均出现上涨，上海涨幅最为显着。二线城市中青岛、南京、武汉、福州、厦门成交面积环比下跌，其余城市均环比上涨。

　　分区域看，本周环渤海区域样本城市成交面积环比均上涨，其中大连涨幅显着；长三角区域样本城市除南京环比下跌外，其余城市均环比上涨；珠三角区域样本城市出现分化，东莞成交面积环比大幅上涨42.4%，而广州则环比回落9.7%。

　　整体库存情况：节后推盘逐步恢复，库存环比上行

　　本周，全国11城市推盘量环比上涨，带动库存指数环比上行。11个重点城市去化周期则呈现回落。

　　行业周观点：销售端回落趋势加强，三四线成交热度将持续下行

　　本周，统计局公布行业运营数据，其中新开工持续趋弱，前三季度累计同比增长6.8%，增速收窄0.8个百分点，而投资数据则边际改善，累计增速回升至8.1%，单位投资力度的提升依旧是主要支撑。展望未来，我们认为开工、投资走势取决于两个方面，第一，土地的供应。前两年供地面积的持续下滑，一定程度上制约了开工规模，但今年4月以来重点城市供地显着放量，理论上对后续开工投资数据形成一定的正面支撑。第二，房企的开发投资意愿。一方面，有效库存持续低位，房企补库存需求较强，另一方面，销售端景气度的回落叠加资金压力也确实会削弱房企的投资意愿。综合来看，我们预计明年开工、投资增速下行是大概率事件，但相较于新开工，投资或仍呈现一定的“刚性”。需求端来看，前三季度全国商品房销售面积同比增10.3%，增速回落2.4个百分点，其中成交热度继续下行叠加去年9月高基数效应，导致单月销售面积增速首次转负。进入四季度，我们预计一二线成交面积或边际改善（累计降幅或收窄），但对三四线而言，政策及棚改刺激的边际效应减弱，未来成交热度将逐步下行。

　　广发地产组合：

　　本周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展和中南建设。下周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝光发展、中南建设和广东明珠。

　　风险提示

　　政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。