板块超额收益区间渐进 上游供需关系仍存在改善空间

　　行业策略：

　　（1）全国销量9月单月同比增速本轮周期内首次转负，主因是房贷利率攀升、基数抬高等；另外，高频数据显示，57城销量10月同比降幅继续扩大（历史上57城与全国销量同比走势大体一致）。强调前期脉冲式调整的特点逐渐式微，后面行业的调整将更容易被市场所识别，但与此同时，调整也在逐渐接近本轮小周期的底部，预计4季度全国销量降幅将继续扩大，全年增幅回落至5%左右，全国销量同比18年中见底，结构上，低基数将导致重点城市（尤其一/二线）先企稳

　　强调：a.超额收益从明年上半年甚至从今年四季度末开始。结构上看，低基数将导致重点城市（尤其一/二线）先企稳，因此应该重点选择布局上浮，位于一/二线城市的公司；b.强调市占率快速提升逻辑仍在延续，意味着龙头公司销量会与全局销量的变化出现一个对冲，从而导致大家觉得周期股波动率应该下降，因此给出了一个更高的估值；c.最近大公司股价调整之后，估值又重新具备优势，所以策略上重回“逆向投资”，估值有优势的价值型蓝筹重新具备配置价值，继续关注价值成长主线，仍以资源型、基本面有保障、有积极变化的公司为主

　　（2）名义投资维持高位得益于价格指数和拿地费用双回升，实际投资增速已降至0%附近，强调房地产上游机会仍未结束，精选与地产背离大的行业

　　再次强调：a.名义投资并不会永远平稳下去，短期的反弹主要源于拿地费用的滞后回升和价格指数的持续高位，而随着后期价格指数和拿地费用增速双双见顶回落，名义投资大概率加速下滑，我们预计这个时点在明年1季度及往后；b.剥离价格因素和拿地款后，房地产投资下滑则非常明显，反映出对上游的真实量的拉动，上游的涨价也正是这种现象的传导c.在房地产投资增速趋势下行的情况下，市场或对地产的上游出现短期的谨慎，但我们一直以来强调需结合供需两端看房地产上游（本轮变化供给端占主要因素），供给侧改革使得上游价格上涨提前释放，短期价格虽回调但地产上游供需关系改善仍存空间，在市场流动性风险释放后，房地产上游仍存机会，精选与地产背离大的行业，尤其是有色、钢铁等房地产上游最新数据排序（8月）：有色>建材>钢铁>建筑>煤炭>下游

　　（3）资金链继续收紧加大全局房价下行压力。房地产资金链水平（资金来源/投资）在持续回升4-5个月后，8、9月连续收紧，预计4季度大概率将继续下滑，若往后触及1.3（9月为1.35）的红线，将对房价形成明显压力，全局价格普跌时间点大概率在四季度及往后，目前三四线房价同比也已见顶回落

　　（4）关于十九大：

　　a.“租购并举”是重大制度性变革，未来政策红利有望持续落地。习总书记在加强社会保障体系建设部分提及房地产“只住不炒”、“多主体供给”、“租购并举”等重要论述。我们去年以来就不断提示，今年一定是租赁大年，大开发商、地方国企、中介服务商等角色将成为集中式长租的主导，二手中介将成为分散式长租的主导

　　.长效机制引导REITs启动预期升温。10月13日长租公寓首单资产类REITs正式获批发行，今年到明年市场对于REITs支持政策持续出台预期升温。因此，我们需要加大对REITs的关注，主要有两个维度：一是从事房地产基金的公司，二是自持比例比较高的公司

　　c.区域主题概念持续深化。习总书记在讲话中提到，要推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区；以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作。推荐在大湾区拥有大量优质土储和一级开发项目的公司

　　配置组合：配置组合：逆向投资仍是策略主线，首选资源价值或业绩增速突出、且估值有优势的蓝筹白马，转型地产股需重视安全边际。（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）

　　1.基本面角度：首选高折价资源型企业、市占率快速提高的全国型龙头、以及中等市值的规模成长型企业：高折价资源型推荐【侨城、北京城建等】，尤其是兼具资源价值和业绩提速双击的【侨城】；全国型龙头推荐【万科、保利、金地等】，万科长期价值更为突出，保利和金地当前更具性价比优势；中等市值的规模成长型推荐【新城/阳光城等】，此外，【中南】去存去化充分、规模增长显着、前期调整较多，可逐步关注；四季度往后一二线城市销量降幅有望收窄，可加大对周转型公司的关注

　　2.“租购并举”是重大制度性变革，政策红利有望持续落地：我们去年以来就不断提示，今年一定是租赁大年，中央和地方均出台指导性政策，并且租赁行业后续在融资和税收环节有望得到进一步支持；大开发商、地方国企、中介服务商等角色将成为集中式长租的主导，二手中介将成为分散式长租的主导；关注【万科、昆百大等】，以及【张江】等地方国企。此外，Reits相关主题有望升温，关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】，以及自持型标的【金融街等】

　　3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径，并且市场的风险偏好有望适度改善，可加大对部分小票的关注力度，新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则，关注医美潜在龙头【苏宁环球】，地产RNAV提供显着安全边际，医美产业转型提供潜在期权

　　4.国央企改革仍是全年重要主题：重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区，雄安后面也应更关注国企和央企。房地产增量空间已经不大，行业横向整合将是未来难得的确定性机会之一，尤其关注央企地产整合，核心受益标的包括整合方【侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区

　　5.持续关注“南北两极”两大区域主题：京津冀协同战略显着提高区域平均价值，关注两大价值型龙头；粤港澳大湾区：从城市弹性、公司基本面及储备分布看，【侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的，【世荣、格力等】短期弹性更大，【金融街】惠州货值占比较高