《住房租赁管理条例》拟出台 应对租房“痛点”

　　顾云昌赞同这个观点，房地产市场追求“住有所居”，发展住房租赁市场，最大目标就是解决居住问题，其中不仅需要解决户籍人口居住问题，还要解决新居民的居住问题。要解决新居民的居住问题，就要着力解决当前教育资源不足、分配不均的现状，这些现象仅仅依靠租购同权仍然不足以消除。

　　顾云昌担心，如果对大城市一味建设，有可能形成恶性循环，“比如学区房问题，这还牵扯到教育资源不足、分配不平等的问题，这不是仅依靠租购同权就能够改变的。”

　　“除了盘活存量土地，解决存量土地利用效率低的问题外，还能增加农民的集体收入。”顾云昌认为，租房市场改革着力打破城乡土地二元结构这一“鸿沟”，从租赁市场入手，向城乡发展一体化迈进了一大步，其后的深远影响包括推进城镇化建设以及缩小贫富差距等。

　　相关政策跟进

　　在朱岩看来，如果要让《条例》具有可操作性，就需要有相关配套细则跟进，比如在税收、户籍管理、用地规划、融资以及交易平台建设等方面为政策运行提供便利和保障。

　　在具体实践过程中，如今政策刚步入调研并听取意见阶段，需要调和诸多利益相关方。为了防止过多人口短期流入城市，造成更激烈的竞争局面，政策可能会对“租购同权”适用主体进行限制。比如，广东试点出台的学区房 “租购同权”政策存在主体适用顺序，监护人是房主加户主的为第一顺位;有房没户的是第二顺位;租房者是第三顺位。但由于各地区状况不同，这些限制可能在不同地区的适用效果不一致。

　　租购同权在解决矛盾的同时可能会增加新的矛盾，比如在租房落户的问题上，如果允许承租人落户在租赁房屋内，可能引发租赁期满租户不愿迁出户口的纠纷，影响个人房源供应的积极性。

　　为了解决上述问题，朱岩建议，应让承租者形成理性消费思维，明确“租购同权”并不意味租房可以上名校;同时，政府作为“租购同权”政策的主要引导者，要均衡各地区的公共服务资源，控制优质地段的租房竞争，严格监管租赁市场，增加优质物业，监督租赁房屋质量，保证居住的品质和体验;司法方面，应提供化解租赁纠纷的多重权利救济和纠纷解决方式，缓和各类租赁矛盾，维护市场秩序。

　　“中国租赁住房市场有很大的发展前景，这是由中国国情所决定的，是中国城市化的需要。但调整结构不是一蹴而就的，可能需要五年、十年，甚至更长的时间，才能把租赁市场完善起来。”顾云昌预测，到2030年，能够形成完备的住房市场，也就是在各地形成有差别的租售并举的保障房和商品房相结合体系。