周君强：理事会做好政府与企业之间的桥梁 未来很可期

　　2017年1月13日，V领地青年社区CEO周君强当选中国房地产存量资产暨城市更新理事会执行理事长。

　　作为行业的长期参与者与实践者，周君强拥有律师、金融、房地产的综合行业经验，对存量资产的各个链条、各个要素都有相当的知识、技术、资源的积累。对于此次当选执行理事长，他表示，CEO和执行理事长，这两者之间是一个相互促进的关系。

　　“作为长租公寓整个行业的一分子，我们有责任也有义务，为行业做出贡献，为行业发声，并且实现行业的共生和发展。”周君强说。

　　潜力大、问题多

　　与很多发达国家相比，我国的住房租赁市场尚处于起步阶段。在美国、日本、德国等发达国家，大城市的租房比例高，日本东京和德国柏林都在50%以上。与此同时，机构化租房企业的集中度高，美国、日本的机构租房比例达到30%左右。在日本，仅行业领头羊大东建托一家，就达到了7%的市场份额。

　　此外，政策对行业的支持力度大、法律法规完善以及包括资产证券化在内的金融工具多样，使得整个租赁行业发展稳定，利润率保持在5%到8%。

　　我国住房租赁市场虽然潜力大、需求大，但是行业的政策和法律法规尚不健全，未能匹配行业的发展速度。另据数据显示，我国机构化租房企业的集中度只有不到10%，且欠缺合适的盈利模式。对于现阶段我国租赁行业存在的问题，周君强总结为三点。

　　其一，监管主体不明确，商事制度不统一，审批难度大。

　　周君强以上海为例，认为对于长租公寓这一新兴的行业类别，上海各区在工商登记条件、行业准入限制、经营范围规定等商事制度方面，缺乏统一规范。“长租公寓究竟按照哪一类别来申报注册，公寓、住宿、租赁服务，还是物业管理等等，目前各区标准不一，并且经常更改变化。”

　　其二，房源渠道少，水电费用高。集中式长租公寓的房源以存量商业、办公等为主，租金成本高，低成本的房源渠道有限。虽然政府出台了相关的支持政策，但是周君强表示，目前上海对商业、工业厂房改建租赁住房，并无相关的支持文件落地，各区政府对办公、厂房改建租赁公寓已不受理。

　　“集中式长租公寓的水、电费为工商业用电，成本高（水费5元/立方米，电费1.2元/度）。这些问题导致青年人的入住成本依然较高。”周君强说。

　　其三，尚无完整的税收政策体系，税负较高，且社会保障机制不完善。

　　长租公寓作为以房屋租赁为主营业务的新兴行业，会计准则和税收政策体系没有作为一个产业来安排。长租公寓运营中，租金收入大多仍需缴纳11%的增值税，虽然国务院办公厅出台了相关文件，将长租公寓纳入生活性服务业的范畴，但是在实际运营中，6%的增值税仍然难以落实。

　　周君强表示，长租公寓目前无法与社会保障机制挂钩，因此青年人才最为关心的居住证办理事宜，长租公寓目前无法解决。

　　未来可期、沟通共赢

　　虽然尚处于起步阶段且面临一些问题，但是周君强还是对行业的未来充满了期待。

　　他表示，根据中国的经济发展趋势，可以非常明确地判断，中国即将进入一个“新租赁”时代。在他看来，行业会出现如下趋势：

　　一、专业化。客户对产品和服务的要求提高，专业化的产品和服务才能满足新一代的需求。“二房东时代的租房痛点，将被专业化企业治愈。”周君强说。

　　二、规模化。行业集中度不断提高，10万间、100万间的规模化大企

　　业会接连出现。

　　三、细分化。行业会出现针对不同城市地区、不同职业类型、不同年龄段的细分产品。

　　四、证券化。因为现金流的稳定，租赁行业的证券化优势明显、且势在必行，REITs等金融产品将很快来到。

　　五、制度化。“租购并举”已成为中国住房发展制度，上层制度体系将不断完善，租房与买房的公共服务待遇将逐步同等化。

　　对于这样的关键时期，自己所扮演着不同的角色，周君强表示，V领地CEO的工作是商业行为，而中国房地产存量资产暨城市更新理事会执行理事长的工作则是社会行为。

　　“V领地CEO的角色，首要职责是做好企业的发展和管理。”周君强说，“执行理事长的角色，更重要的是在行业内进行统筹和协调。推动同行之间的互动、挖掘行业痛点，推动行业标准的制定、行业政策的完善、提升整个行业的社会地位。”

　　对于当选执行理事长之后，自己具体要做的事情，周君强表示，分为“对企业”和“对政府”两个部分。

　　对企业，要做好行业内企业的沟通和协调，引导会员企业贯彻执行政府的有关行业政策。协调会员与会员，会员与行业内非会员、消费者及其他社会组织的关系。共享行业内的成功经验，协作解决企业的合理共同诉求。对政府，要整合行业需求，推动立法建立、政策合规合法的落地。配合政府研究政策，积极配合政府行业调研并提出建议，从行业、企业的角度去制定切实可行的行业规范。

　　“作为政府与企业之间的桥梁，向政府传达企业的共同要求，同时协助政府制定和实施行业发展规划、行政法规和有关法律。”周君强说。

　　在经济较快发展的趋势下，在需求强大的背景下，在行业参与者的共同努力下，可以预见的是，中国租赁市场的发展将以可观的速度推进。“新租赁”时代的到来，可能比预计中的要快。