恒大第三轮成功引战600亿 回A股前的又一次铺路

　　恒大第三轮战略投资，投资者卧虎藏龙

　　11月6日宣布第三轮战略投资结果，成功取得了600亿增资。

　　根据恒大的公告，在第三轮的战略投资者中，苏宁电器和山东高速分别出资200亿元，正威、嘉寓等其他4家战略投资者各出资50亿元。至此，在恒大战略投资者中包含了中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等多家央企、国企和金融大鳄。

　　其中非常值得注意的是，山东高速此次为增资，在此之前，已经出资30亿元出现在了恒大的首轮战投名单中。如此算来，山东高速的出资金额高达230亿元，成为恒大1300亿元战投中的最大投资者。在第三轮战投中，苏宁的外界知名度最高，而在此前，许家印与张近东合影曝光时就曾引发过外界的猜测。此番公布也算是证实了外界的猜测。不过，双方合作并未提及苏宁旗下的苏宁置业（其今年上半年的销售额83亿元），这反倒成为了一个悬念。

　　在恒大的第三轮战投中，正威集团在地产圈鲜为人知。不过，在今年最新版的《财富》世界500强榜单中，名不见经传的正威集团不仅榜上有名，且位列183位，远高于苏宁云商的485位和恒大的338位，而一手创办正威集团的王文银在全球投资了10几个矿山，掌握的铜矿总储量在2400万吨~3000万吨之间，有着“世界铜王”的称谓。显然，在地产圈鲜为人知的正威集团实则是恒大这些战略投资者中实力最为雄厚的。细读恒大的战投者名单，神秘的远不止这些。

　　如今，当恒大启动它的战投时，再次让我们惊诧，原来那些资本市场上的金融大鳄们早就悄无声息的加入了许家印的朋友圈，并迅速的帮助恒大完成了房地产行业史上最高纪录的1300亿元战投资金。

　　净负债率将较年中下降近四成

　　年中业绩会时，恒大总裁夏海钧曾透露“第三轮增资原预计规模在300-500亿”。

　　此次却获得超额投资，结果“远超预期”，且投前估值提升至3651.9亿，表明投资者对恒大发展前景的认可。

　　恒大第三轮投资者是根据增资前3651.9亿元作为定价基础的，若加上增资后新获得的600亿元，恒大实际的估值已达到4251.9亿元。

　　自宣布筹备第三轮增资后，市场对此关注已久，因此披露后即在行业内引起了热议，也由此产生了不同的观点。

　　在第三轮增资完成后，中国恒大持有的恒大地产股权由73.88%摊薄至约63.46%，意味着其所拥有的未来恒大地产价值为约2698.26亿元，折合港币约3174.78亿港元。

　　与此同时，恒大当天收盘价28.25港元，总市值则为3710.64亿港元，与上述3174.78亿港元的估值差异近600亿港元。

　　因此，有分析认为，目前恒大上市平台还包含有其他金融等业务，而撇除地产业务后，其他业务的整体估值并未能达到600亿港元的估值水平，因而市场对恒大地产板块的业务估值其实并不算高，“这跟目前市场对地产行业大环境的评估有关。”

　　国泰君安国际分析师刘斐凡则补充表示，恒大目前市值逾3000亿，若加上新增的600亿资金，与估值并未相差太多，且重要的是，第三轮增资可帮助恒大继续降负债，同时提高盈利。

　　恒大方面亦在公告中表示，得益于三轮增资，恒大地产的净负债率将大幅降低，股东结构进一步优化，资金成本和财务费用将持续下降。

　　以2017年中报公布的数据进行模拟测算，新一轮增资完成后，其净负债率将较年中大幅下降近四成，全年净负债率预计亦将同比减少超六成。

　　恒大的诚意，承诺未来三年总利润不少于1650亿元

　　为了保证第三轮的600亿投资，恒大也给出了足够大的诚意。

　　恒大在公告中提及，基于其持有的总计2.76亿平方米体量的土地储备，2018年-2020年预期的合约销售金额分别为5000亿、5800亿及6200亿。

　　第三轮增资协议中，凯隆置业及恒大地产承诺，在2018年、2019年及2020年之三个财政年度，扣除非经常性损益净利润将分别不得少于500亿元、550亿元及600亿元，三年承诺的总净利润达到了1650亿元。

　　此前两轮战投，凯隆置业和恒大地产的承诺是，2017年、2018年和2019年三个财年的净利润将分别不得少于243亿元、308亿元和337亿元，三年总净利润888亿元。换言之，恒大第三轮增资承诺的净利润提升了近一倍。

　　在订立重组协议前且正常持续经营之前提下，恒大地产将于履约承诺期间每一财政年度将其净利润的最少68%分派予股东。

　　尽管已在今年上半年偿还了全部的1129.4亿永续债，但在行业毛利及净利润普遍下滑的趋势下，这样的承诺依然会引起市场的疑问。

　　有分析师表示，从恒大的土地成本及销售均价来看，平均毛利率及净利润保持着不错的水平，且今年上半年已完成超过231亿的净利润，预计全年销售净利润将在400亿以上，若能保持稳定的销售增长，要在未来几年内达成利润承诺难度并不大。

　　恒大方面亦称，目前恒大上市平台作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业，意味着仅用半年时间已完成2017全年243亿的利润承诺。

　　值得注意的是，目前港股前20大上市房企平均动态PE约15倍，即便按照明年500亿的承诺利润保守估算，其市值将达7500亿，相比目前逾3000亿的市值，“未来仍有巨大的上涨空间。”恒大在公告的回购义务或补偿一项中还提到，若重组协议项下拟进行的建议重组于2021年1月31日前尚未完成，第三轮投资者可收回投资并获得相应补偿。

　　恒大或将再度引战，启动回A程序

　　今年初，恒大大张旗鼓提出内部转型，要实现从规模扩张型向利润增长型的转变，此后，该公司通过赎回永续债、引入战略投资等多项资本运作，已初步实现阶段性目标。该公司透露，未来，恒大要遵循低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的发展模式，将净负债比率下降至75%左右。

　　如果恒大能在未来三年实现超过1650亿的总利润回报，这将意味着这家曾经靠规模扩张为特征的企业，极有可能成为行业中盈利最高的公司之一。

　　不过资本市场更为关注的是，恒大极有可能在近期启动回A程序，因夏海钧透露，第三轮引战完成便提交回归A股的申请。

　　作为恒大借壳的标的，深深房A(000029.SZ)已经停牌超过13个月。该公司最新一次披露重组进展公告称：公司与深投控及对手方积极推进重大资产重组的各项工作，预计将在2017年11月14日前按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号—上市公司重大资产重组》的要求披露重大资产重组预案或报告书。