房地产股票超额收益区间渐进 精选高安全的边际品种

　　配置建议

　　配置组合：逆向投资仍是策略主线，首选高折价资源型【华侨城等】、周转型蓝筹【金地/保利等】，关注周转型弹性品种【阳光城/泰禾等】。（部分标的因进入投行名单而暂时调出组合）

　　1.四季度往后一二线城市销量降幅有望收窄，可加大对周转型公司的关注。基本面角度：a.首选高折价资源型企业：【华侨城、北京城建等】，尤其是兼具资源价值和业绩提速双击的【侨城】；b.周转型蓝筹：【金地、保利等】，两者性价比优势显着；c.周转型弹性品种：【阳光城/泰禾/新城等】；此外，【中南】库存去化充分、规模增长显着、前期调整较多，可逐步关注。

　　2.“租购并举”是重大制度性变革，政策红利有望持续落地：大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导，二手中介将成分散式长租的主导；关注【昆百大等】【皇庭】，以及【张江等地方国企】。此外，Reits相关主题有望升温，关注房地产基金稀缺标的【嘉宝】，以及自持型标的【金融街等】。

　　3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径，并且市场的风险偏好有望适度改善，明年可加大对部分小票的关注力度，新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则，关注医美潜在龙头【苏宁环球】，地产RNAV提供显着安全边际，医美产业转型提供潜在期权。

　　4.国央企改革仍是全年重要主题：重点推荐央企改革【侨城、保利等】、以及沪深渝等热点地区，雄安后面也应更关注国企和央企。行业横向整合将是未来难得的确定性机会，尤关注央企整合，核心受益标的包括整合方【华侨城、保利等】以及潜在被整合方【南国等】。地方国企改革关注沪深渝等热点地区。

　　5.持续关注“南北两极”两大区域主题：京津冀协同战略显着提高区域平均价值，关注两大价值型龙头；粤港澳大湾区：从城市弹性、公司基本面及储备分布看，【华侨城、华发、天健、龙光等】为中长期价值型标的，【世荣、格力等】短期弹性更大，【金融街】惠州货值占比较高。

　　风险提示：市场流动性波动加大影响周期股；政策调控力度密度超预期