80个城市的库存已回到了2013年

　　自2015年以来，全国80城库存规模呈现出持续下跌态势，在经历了一轮去库存后，高库存的局面已经有所缓解。

　　上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，截至10月底，在其监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，这已经是连续27个月同比下跌。报告分析认为，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

　　各线城市库存普遍下跌

　　具体来看，各线城市楼市库存呈现普遍下跌态势。报告显示，截至10月底，一、二和三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2168、23884和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。报告分析认为，当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

　　10月份80个城市中，有13个城市库存出现了同比增长现象。其中珠海、合肥和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、79%和77%。同时，80个城市中，有67个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大，跌幅分别为55%、49%和38%。库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量，80城补库存的节奏需要加快。

　　从国家统计局此前公布的数据来看，也反映出同样的趋势。10月全国商品房待售面积60258万平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末扩大1.1个百分点。

　　80城新房库存仅11个月可消化完

　　从库存去化周期来看，报告显示10月80个城市新建商品住宅库存去化周期为10.8个月，这也意味着市场仅需10.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值和9月份10.8个月持平。目前存销比在低位水平的基础上，正呈现出震荡上行的态势。

　　从结构上来看，一线城市去化周期大于二线和三四线。10月份，一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月份11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有所反弹。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，观察近期这三类城市的存销比数据，从纵向看，基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。而从横向看，一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近期几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。

　　严跃进表示，前10月全国楼市深度调整充分体现了去年"930新政"调控以来的政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市，在预售证发放上持续收紧，这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥了重要的作用。但从短期来看，至少在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有变化，所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。

　　此外，需要值得注意的是，部分三四线城市的存销比较小。在经历了本轮去库存后，有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从报告来看，10月份包括滁州、柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等16个三线城市存销比明显偏低，即低于8个月的水平，类似城市也是近期房价上涨相对较快的城市。