哈继铭：短期内中国房价不会下降 仍有上涨空间

房价是否将重回上升轨道？在2012年11月16日财新峰会“房地产寻找未来”分论坛上，高盛集团中国投资管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭认为，短期来看，中国房地产市场的真实需求仍然旺盛，房价有上涨空间，但长期来看房价将受到冲击。

哈继铭说，在中国，有的行业受到政府大力扶持都上不去，有的行业政府拼命打压也下不去。房地产业就属于后一类，虽然屡经调控，仍保持坚挺，这说明房地产业有很强的内在增长潜力。

哈继铭分析，目前中国中青年比例仍比较高，这部分人由于自住和养老原因，购房需求比较旺盛，所以短期内房价仍将得到支撑。严厉的房地产调控政策，使得房价在过去两年中基本上没有上涨，但居民收入却有每年10%以上的增长，房价收入比虽然还不能说低，但是已经相对2010年的水平出现了回落。

但哈继铭对中国房地产市场的长期增长看法审慎。他分析说，随着中国的人口老龄化进程，房地产市场可能受到冲击。在可见的未来，计划生育政策下出生的新一代不仅拥有自己的住房，还将从父母、岳父母那里继承一套住房，届时会出现一家人有三套房的局面，届时的住宅市场需求肯定将大幅下降。

哈继铭同时指出，中国房地产业仍有空间应对未来的老龄化挑战。中国的城市化率2011年底达到51%，但其中还有相当部分只是居住在城市的农民工，并没有得到城市户籍融入城市生活，也没有自己的住房，属于“被城市化”者。这部分人如果真正实现“城市化”，将会释放相当庞大的购房需求。

他还指出，中国区域差异很大，虽然一部分城市的房地产市场可能因老龄化而面临饱和，但内陆地区也会有很大的发展潜力。

在哈继铭看来，老龄化虽然会对住宅市场带来挑战，但也可以给房地产商带来新的机遇。过去中国小孩多，教育资源稀缺，而未来中国人面临的可能不是入学难，而是养老难。养老需求将更趋旺盛，养老地产可能成为房地产商重要的增长点。