多数热点城市房价比1年前低 炒房比炒股更惨？

　　王石交出33年权杖

　　“我成功的时候就是万科不再需要王石的时候。万科没我在的话，会发展得更好。可以说我一直在等着这一天，当真正确定时我的心情是喜悦的”。随着万宝之争暂落帷幕，王石在6月30日的万科股东大会上也正式离职，并将这家自己创建的公司亲手交给了其选定的接班人——郁亮。

　　33年的时间里，王石治下的万科从一家名不见经传的小公司，成长为房地产业的全球龙头，并跻身“世界500强”行列。但这个并未控股万科的创始人，其实已注定了未来终将离开的结局。

　　对于王石来说，宝能的入局确实让他在万科的退休时间稍微提前了一些，但最终能把公司交给郁亮，王石应该也可以放心的离任。毕竟，在这种情况下，郁亮无疑是能让万科的价值观和治理模式，最大程度被传承下去的人选。

　　王石也曾说，郁亮的毅力、沉稳和出色的专业能力，最终打动了自己。甚至在2016年的股东大会上，王石公开表态称，“如果郁亮能成为董事长，我愿意辞职”。

　　而成为万科第二任董事长的郁亮，任务也并不轻松。来自于内外的压力均威胁着万科的进一步发展。外部环境中，既有恒大、碧桂园的步步紧逼，也有政策收紧带来的市场波动;而在内部，后王石时代，内部人员的调整、与新任大股东关系的处理，都需要郁亮谨慎的应对。郁亮自己也表示，在过去两年的股权之争中，万科多多少少受到影响，加上市场本身也在调整和转型之中，要解决转型和发展问题，挑战极大。

　　实际上，面对重重挑战，接任董事长的郁亮已经开始积极行动。从今年5月份起，万科先后参与商业地产投资基金、物流产业基金及联合收购普洛斯;12月1日，万科又公告披露，将出资10.5亿元，与阿里、华人文化等七家公司成立基金，总规模75.2亿元，投向包括媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视视频及其他内容播放和发布平台。

　　此外，虽然郁亮是6月30日才接任的万科董事长，但自3月份中国恒大宣布将股权出售予深铁后(由此深铁在万科的持股比例提升至29.38%，超过宝能的25.4%，成为其第一大股东)，郁亮接任便已成定局。因此，今年4月份万科30亿元注资链家，也是在郁亮主导下完成的。

　　帮助万科积极转型的郁亮甚至在年底宣布，“万科作为房地产开发商的时代结束了”。而经历了由多元化过渡至单一化的万科，在郁亮治下，再度加速多元化发展，其实也是为了顺应时代的变化。

　　而举牌万科2年多的宝能，虽然最终还是没能入主这家中国最大牌的房地产公司，但凭借万宝之争一战成名的宝能也并非一无所获。在万科身上浮盈400多亿元的姚振华，虽然已无法吃下万科，但凭借此战打出的知名度以及投资万科股票赚取的真金白银，宝能的未来也让人充满想象。

　　十强房企新增土地货值近6万亿元

　　中型房企急于上位

　　在大鳄环伺的房地产行业，2017年行业集体中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易;中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

　　2017年，调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年，多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划，试图迈进第一、二梯队。在此发展战略指导下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集体发力上位。

　　据易居克而瑞统计数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的新增土地货值5.7万亿元，已超过TOP11-TOP100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。而12月份，十强房企仍未停止拿地脚步，全年新增土地货值有望接近6万亿元。

　　具体来看，刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，则在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值为8412亿元，万科为5637亿元。老牌房企中，保利新增货值4843亿元，中海新增3320亿元，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿元和2200亿元。

　　另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2685亿元货值的新城控股，以及新增2981亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得2651亿元的货值。

　　新城控股两年前登陆A股资本市场，今年晋级1000亿元阵营。福晟集团总部位于福州，刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11个月销售接近300亿元。按照福晟的规划，在2016年-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿元，2020年计划销售目标达1000亿元。

　　值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股今年新增土地货值为1960亿元，排名第13位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

　　据悉，上述十家房企的新增货值规模均大于同期销售规模。表面看来，房地产行业已经有越来越多的企业管理层意识到，销售规模不是衡量一家企业健康发展的唯一标准。但不可否认的是，销售规模关系到一家房企的资源聚合能力。无论是资本市场还是销售市场，投资者和购房者越发看中房企的专业化能力，而销售规模和品牌聚集效应，能够为房企在融资和销售端背书，这也是中型房企谋求突围，纷纷喊话要晋级数千亿元阵营，成为2017年房地产市场出现重要变化的动因。

　　值得警惕的是，一般来说，规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

　　房企三强迈入5000亿元规模

　　全国商品房销售直指13万亿元

　　当房企三强碧桂园、恒大、万科的销售额在去年迈入3000亿元门槛时，恐怕没有多少人会想到，仅仅一年之后，这三大房企又同时完成了一个“里程碑”。

　　12月7日，碧桂园宣布，前11个月共实现合同销售金额约5342.7亿元，成为中国第一家年销售额突破5000亿元的房企。而身后的恒大和万达，前11个月的销售额分别为4704亿元和4676.5亿元，以这两家公司的体量和以往的销售节奏判断，最后一个月，他们的销售额肯定可以帮助公司完成5000亿元的年销售额。

　　此外，融创和保利全年的销售规模也有望超过3000亿元，继续领跑第二梯队。

　　实际上，随着房地产市场日益成熟，客户对于项目品质和产品服务的要求日益提升，龙头房企凭借规模优势在这方面无疑做的更好，同时在资源整合和多融资渠道、成本控制等综合能力上，中小房企显然也无法与龙头企业相比。在全国房地产市场年销售额逐步见顶的情况下，市场集中度开始快速上升。

　　多位地产公司负责人也表示，地产行业的趋势是集中度会越来越高，现在前100名房企的市场占有率是40%多，相信5年到10年后会提升到70%多，前十名的占有率很可能到达30%。

　　而根据克尔瑞研究中心发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP 100》排行榜显示，2017年11月份，TOP 100房企整体销售规模高于9月份和10月份水平，环比增长14.8%。除了碧桂园突破5000亿元大关外，千亿级房企已达14家，预计2017年千亿级房企数量可能达到16家-18家，TOP 50门槛或近400亿元。

　　值得注意的是，虽然遭遇史上最严厉的调控，但今年全国商品房销售额仍继续上涨。

　　从销售走势上看，2017年全国商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素影响，小幅拉升;而步入下半年以来，随着热门城市“四限”政策的持续加码，投资需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低，1月份-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比前10个月回落0.3个百分点，降至全年最低。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。

　　整体来看，虽然政策收紧导致增速放缓，但全年行业销售规模再创新高已无悬念。克尔瑞方面参照往年12月份环比增幅(31%-39%)，按30%增长率保守预估，2017年全年商品房销售面积和金额有望达到16776万平方米和131719亿元。而假设12月份继续保持前11个月同比增速，预计2017年全年商品房销售面积和金额也将达到157707万平方米和130262亿元，综合两项预测结果，今年销售较去年有望持平或保持小幅增长。

　　百余家房企融资破万亿元

　　境外融资占两成

　　若房地产调控年遇到偿债高峰期迫近，压力可以想象。2018年，将是这样的一年。

　　2016年11月份至今，境内融资环境收紧已逾一年，融资端不再能给满足房企扩张欲望输足够的血，收入端销售规模虽创下新高，但急于补仓的房企拿着回流的现金大肆收购，希望入库低成本的土地储备，账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱。

　　据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总量的90%，预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

　　克而瑞认为，2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分龙头企业融资力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业。另外，其余超半数企业融资总量较2016年出现大幅下降，这意味着，在融资环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。

　　种种迹象，让开发商嗅到了危险的气息。临近年底，不少房企都在忙着“找钱”，其中，借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

　　事实上，在过去几年房企融资演变历史中，借道境外举债确实曾力挽狂澜，甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。

　　克而瑞称，据不完全统计显示，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，占总融资额约两成，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示，今年前11个月，房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要融资手段。

　　纵观近几年房企规模化发展路径可以看出，没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展，不注重有质量的增长，确实会让房企面临“温水煮青蛙”式慢慢死的风险，但眼下的窘境是，投资者和资本并不会给房企时间去玩商业模式的创新。毕竟，规模上一个台阶，意味着一家房企有大量货值，这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

　　鉴于这一发展模式，开发商不得不举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中型房企为了守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模。所以，我们看到，信贷收紧后，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。

　　但2018年马上就要来了。调控没有放松信号，销售回款预期并不高，2015年以来借的2年-3年期的大量公司债需要还了，只有借新债还旧债。那么，就需要开拓更多渠道去融资。

　　此路不通，另辟蹊径。

　　2017年，我们看到，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现，房企的融资方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。招商蛇口高达260亿元的资产证券化式融资通过了。

　　值得注意的是，不管是借道境外融资，还是回流到信托渠道融资，这些钱并不便宜。这些不便宜的钱终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

　　房企抢食长租公寓万亿元蛋糕

　　资本支持规模扩张

　　4年前，北京首次购房者平均年龄30岁。时至今日，北京首次购房者平均年龄34岁。一线城市已经出现“有房者可置业，无房者难置业”的现象，加之房地产市场进入存量房时代，租赁市场的机会来了。

　　2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场，房地产经纪机构和房企争相抢食租赁市场的万亿元蛋糕，甚至多家标杆房企把这一业务板块定位为主航道业务之一。

　　华菁证券地产行业首席分析师周雅婷向媒体等记者表示，在增量市场中，上市房企市值超过1万亿元，但按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场约5.3万亿元，其中至今为止仍未出现千亿元市值的公司，可见资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

　　2017年，可谓房地产租赁市场“元年”。据悉，根据克而瑞数据显示，TOP30的房企当中，已经有三分之一涉足长租公寓。

　　事实上，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业;另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

　　此外，在房地产企业对长租公寓虎视眈眈的背后，却也有盈利难的问题难以突破。一般来说，长租公寓项目的来源有租赁，也有企业自己拿地持有运营，但不管哪种方式，前期投入都较高，融资成本也高，加之盈利周期长，资产收益率低，导致盈利空间低，这些都是运营长租公寓的企业难以突破的问题。

　　不过，多数业内人士也都认为，前期盈利难是共性问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空间就会越来越大，融资窗口也会逐渐打开。而支撑这一盈利模式可以实现的前提是，开发商有足够的资金支持，市场有足够的买单量，这才能够培育这一市场良性发展。

　　说白了，规模扩张，要先有钱，助力来自资本。目前来看，2017年，资本对长租公寓比较青睐，但也呈现愈发理性的特征。

　　截至目前，租赁市场获得的最大一笔融资来自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后总计发行260亿元长租公寓资产证券化融资。此外，新派公寓、保利地产等也获得了不少数额的融资。

　　资本市场大门打开之后，长租公寓或许可以得到长足发展。但笔者认为，并不是每个城市都适合大量发展长租公寓，切入长租公寓领域的房企，虽是重塑这一市场格局的主要力量，但布局仍需谨慎。