国金证券：房地产税立法需先行 棚改货币化超出预期

　　房地产税立法先行,程序复杂不易短期落地:肖捷部长人民日报发文,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。“2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”,是将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范,而非针对房地产税。新税种的立法程序复杂,房地产税立法涉及的问题众多,短期难以迅速完成立法并具体实施。

　　长租大力发展,机构化势在必行:中央经济会议及全国住房城乡建设工作会议上都提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府大力推进租赁市场发展,尤其长期租赁市场,支持专业化、机构化管理。目前我国机构渗透率仅2%,租赁运营企业未来在规模和数量上都还有增长空间,租赁机构化势在必行。

　　棚改货币化超预期,三四线需求仍有支撑:今年住建部提出2018年-2020年再改造棚户区1500万套,此前市场判断每年500万套的改造计划,而会议指出2018年棚改目标580万套,超出市场预期。棚改货币化和去库存继续推进,对于三四线投资和销售都有一定的支撑,符合策略报告中对于三四线不会明显下跌的判断。

　　分类调控,满足首套刚需、支持改善需求:23日全国住房城乡建设工作会议提出“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”本轮周期强调分类调控,打击投机性炒房客,调控政策短期不会放松。对于首套刚需或是改善需求,可能会有局部利好的政策或措施。

　　投资建议

　　长效机制下,资源资金更青睐于优质地产企业,行业集中度将进一步提升,看好优质龙头白马企业如万科、保利、碧桂园;看好受周期影响不大、布局核心城市群价值洼地的企业,如华夏幸福;推荐以产品为核心,多元布局,在地产后周期有着强大竞争力的高增长公司,如龙湖地产;租赁市场大力发展,看好集中式公寓龙头企业和稀缺标的世联行。

　　风险提示

　　房地产税出台速度超预期,销售急速下滑。如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民预期影响急速下滑。

　　贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成明年房地产销售达不到预期水平。

　　棚改货币化实施低于预期,三四线市场大幅回落:今年的销售投资主要由三四线增长支撑,明年若三四线大幅回落,全国的投资与销售将不达预期。