川财证券：预期改善叠加“三低”效应助力地产股反弹

　　事件

　　1月16日房地产板块上涨5.32%，涨幅在28个行业板块中位居首位。招商蛇口、空港股份、中南建设、泰禾集团、绿地控股和荣盛发展涨停，31只股票涨幅超过5%。

　　点评

　　政策预期改善叠加“三低”效应助力地产股反弹。近期天津、青岛、南京等多个二线城市放松落户门槛，一方面是为了争抢人才，保证区域发展的人才储备；另一方面，落户门槛下降，实现人口导入，地方政府有意通过扩大潜在购房人群带动住房销量。在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，无论是中央财政收入，还是地方财政收入都出现较大的压力。2017年11月中央财政收入和地方本级财政收入同比增速出现明显下降，表明中央和地方政府财政压力加大。其中地方政府承受的压力更大，以南京为例，2017年11月南京一般公共财政预算收入同比下降10.0%，较前值15.7%，下降了25.7%，房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的明显下降，后续政策仍有边际宽松的空间。此外，2017年地产股一直处在低涨幅、低估值、低配置的“三低”环境中，市场对于地产股预期改善后，资金涌入追买一定程度上放大了地产股的波动

　　龙头房企仍值得关注。从城市能级布局角度来看，扎根一、二线城市的房企以保利、万科、金地这样的行业龙头为主，一线城市维持严调控的背景下，二线城市销量回暖对于龙头房企的带动作用显著。2012年以来房地产行业集中度不断提升，而2017年市占率提升速度明显加快。克而瑞数据显示TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP100房企集中度达55.5%。从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，变化最大；而2016年仅增长4.8个百分点。这表明，行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。在此背景下，行业龙头的三大优势凸显，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，龙头房企价值重估仍值得关注，相关标的为保利地产、万科A、新城控股和金地集团。

　　风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。