成都首批国有租赁房源已经入市 对于市场有何影响?

　　成都首批国有租赁住房入市

　　2017年12月底，成都市推出首批国有租赁房源，在官方平台上公开交易，目前平均每天有40余套住房成交。这些房源基本位于主城区，从一居到四居都有，有精装房也有清水房，月租金470元起。租房者可登录“成都住房租赁交易服务平台”首页,进入“国有住房租赁公司房源”页面,点击“竞价人注册”进行实名注册,选定所需房源,按照竞价规则参与竞价。目前,已有280余套房屋竞租成功。

　　参与租赁条件

　　如何租到这些房子？有意向的市民登录“成都住房租赁交易服务平台”首页后，进入“国有住房租赁公司房源”页面，经实名注册后选定所需房源，按照规则参与竞价。竞价成功的个人或机构，应当在五个工作日内与国有公司签订租赁合同，逾期则视为无效，租赁合同签订完成并按合同约定交清费用后，即可按双方约定的交房日期租住所竞得的房源。想要提前看房的市民，也可拨打该套房源所留电话预约。

　　为何要以竞价的形式来确定房租？根据此前成都市国有资产的管理办法，国有租赁房源从房源推出到市民租到手大约需要3至6个月，时间跨度较长，不便于市民租住。为更好地满足市民需求，成都市房管部门与国资委一起经市场调查后，确定了竞租这一市场化的形式。租期最长不超过五年，租金在合同期内维持不变，支付租金可以选择按月、季、年付等方式。竞价者需输入身份证号实名注册，且一人只能竞得一套。这些推出的房源，都由第三方评估公司评估了每一套的价值，制订了起拍价，竞价时间为一个小时且实际成交价格来看，基本略低于市场价。

　　在成都市政府常务会上,成都市房管局提交了《关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见(送审稿)》。根据这一意见,中心城区申请租赁补贴的家庭年收入准入标准由5万元调整为10万元,单身居民年收入准入标准由3万元调整为5万元。符合条件的外来务工人员也可申请租赁补贴。

　　随后，成都市人民政府网站发布了《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》,提出非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的,以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的,其随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。

　　对市场影响如何？

　　西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，成都市出台的这一揽子政策将助推住房租赁市场的发展。过去我国主要是发展购房市场，租房这块是短板，在目前以散户为主的租赁住房供应主体的情况下，业主乱涨房租、因各种原因改变用途不租了的情况较为普遍，这影响了租房人的居住体验，也容易给人居无定所的感觉。还有的出租房屋存在房屋品质问题、消防隐患、非法群租等现象，容易酿成事故。通过国资背景的‘国家队’来提供租赁住房，在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，对租房人的权益也更有保证。

　　另一方面，成都提升租房补贴标准后，大大降低了申请租房补贴的门槛。根据统计，成都城市居民家庭年收入在5万元到10万元之间的远高于家庭年收入在5万元以下的数量。因此这一政策实施后惠及的人群将大幅增加。大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。

　　为了不增加财政负担以及避免造成社会存量可租赁房源的浪费，从数量上看，“国家队”在住房租赁市场上不会是主力军。国有租赁房源最大的意义在于“四两拨千斤”的示范效应以及规范市场的作用。私人业主的可租赁房源仍将是未来租赁市场的主体。公共租赁房源并不是要取代私人的租赁房源，而是要让整个住房租赁市场的运转更有效率。同时，政府应遵循“因地制宜”的原则，在成熟社区，公共租赁房源主要在于“配合”，而在一些产业园区和城市新区，公共租赁房源则可以发挥“主导”作用，这样也有利于新的就业人口的导入。从长期来看，增加城市公共资源的供给，促进城市公共资源的供需平衡，才是解决租房和买房差异的根本办法。

　　四川大学法学院副教授陈实则认为，发展住房租赁市场还需要注意两个问题，一是国有住房租赁的运营，如果是国企自身来运营的话，可能存在服务单一、没有动力搞多样化服务等问题，而市场主体更容易满足多方面的需求。政府更多地应该去培育市场主体，引进市场租赁公司来提供服务，政府负责做好监管；二是租房者享受公共服务的问题。自购房与租住房主要在户籍与教育方面存在不同，目前很多城市正实施积分落户、人才落户等政策，那么剩下的主要是教育问题，以成都为例，租房也可享受义务教育，那么租房与买房的差别主要在于学区房有“赋权”，可以上当地较好的学校。这一差别主要由于教育存在供需缺口，不得已而设置一些准入条件，要解决这一差别主要看教育政策如何处理。