振兴乡村蕴含地产新机遇 炒地开发模式或许难以继续

    城市一向被认为是房地产的第一选择，然而随着中国城市化进程到了一个新的阶段，新的机遇可能会出现在农村。

  2月4日国务院发布了2018年的中央一号文件，这份实施乡村振兴战略的意见中，对实施乡村振兴战略进行了全面部署，建设康养基地、乡村民宿和特色小镇。

  研究人员指出，政府战略政策的推动，往往会给市场带来巨大的机遇。“很多机会在开始之初因条件不成熟，被认为可能风险较大。但回头看一些现在的大型企业，有不少是抓住改革机遇从小企业逐渐成长起来的。”多利农庄一位副总裁表示。

  旭辉集团一位高层则表示，地产界除了有规模超大的房企，未来房地产还会有新的机遇，涌现一批小而美的地产运营或投资企业。这些公司，可能会在特色乡镇建设中成长起来。

  乡村潜含的地产机遇

  值得注意的是，今年中央一号文件中，点出了在乡村建设中与房地产相关的一些重点议题。

  上海市政府决策咨询专家魏雪飞认为，预计之后政府部门将出台与此相关的落地政策，一些地方也将加大推进力度。在这一战略下，特色小镇以及田园综合体被认为是未来颇有发展前景的领域。

  对于田园综合体，业界认为这是一种将商业融入进来的发展模式。其主要思路是，通过企业参与，带有商业模式的顶层设计;通过城市与乡村的结合，以及多方共建，展开开发、投资和运营。

  “从实际操作层面上，田园综合体不只是单一的房地产开发，还包括长租公寓、产业运营、文化旅游等在内的多层次运营和投资。”魏雪飞认为，房企参与田园综合体建设将不只是单一的建筑，还包括对建设产业链、与此相关的配套支持产业以及衍生产业等多个层次。

  有专家指出，随着2017年年底国土部提出将深化利用农村集体经营性建设用地，可用于建设租赁住房试点，特色小镇以及田园综合体的建设条件将逐渐成熟。

  研究人员告诉记者，政策层面推进集体建设用地可租用，解决了一项重要问题。

  “按相关规定通过收储集体建设用地，具有独特资源的乡村，不只可以做旅游、自然风光类产业，还可以开发农家乐、养老、度假等设施。此外，利用集体建设用地，在特大城市周边选择交通、配套相对成熟的地区，也可以建设长租公寓。”中原地产高级研究经理卢文曦说。卢文曦在接受记者采访时表示，对开发商来说也可能是新的机遇。

  卢文曦指出，目前一线城市土地供应少，房企拿地成本高、开发运营也相当辛苦。如果振兴乡村配套政府得以推进，将给开发商带来新的机会。虽然在田园综合体建设中，房企不能完全走此前传统的开发销售住宅套路，但对房企却不失为转型的一个时机，可以利用这次政策利好，尝试转型。

  炒地开发模式或难继续

  关于土地资源优化配置，政府在文件中指出，应让土地作为要素流动起来，培育新型经营主体发展适度的规模经营，推进农业的供给侧结构性改革，同时释放更多资金活力。

  卢文曦认为，土地是农民生存根本，盘活农民手中的土地对改善农民生活有积极作用。另一方面，土地是有价值的，如果没有流转价值很难发挥出来，价值也不能体现。土地得以流转了，农民收入也多起来了，而这也将对于一部分想成为市民的农民提供经济基础，两者间产生良性互动。

  不过业界指出，如果开发商或乡村小镇过于依赖土地的增值，一些地区乡村振兴在前期可能会遭遇到一些不适应。

  对于农村集体建设土地的利用，一号文件也画了红线。“如城市居民不能购买小产权房等，这也是理顺农村建设用地使用的机制，以保证土地规范有序使用。”卢文曦说。

  “获得土地后，开发完房子卖掉快速回笼资金，赚一票就走的这种模式，将无法长久。重要的是经营、通过运营产生增值和收益，而不是过度炒高土地价格。”多利农庄一位副总裁表示。

  同济大学国家历史文化名城中心研究员姚子刚指出，振兴乡村战略中，地产开发会成为重要一环，但其角色将不只是龙头之一，更是一种载体。

  “为什么很多城市建立的新区无论是规划、基础建设、房子都建得不错，但却缺乏活力?缺少足够的产业支持、软性配套，对人口没有吸引力。过于单一的房地产开发在经历卖地、买房之后，很可能成为空城。”一位不愿具名的研究人员说。

  姚子刚认为，如果乡村振兴战略得以实现，可能会对中国经济结构以及城市房地产业产生深远的影响。

  “城市房地产火热一个重要的背景，是大量农村人口涌入城市，尤其是大城市和特大城市。如果振兴乡村战略一二三产业体系的建设获得成功，乡村人口进入城市的数量会有所减少。”近期在上海的一场研论会上姚子刚认为，振兴乡村对于缓解大城市人口与土地资源紧张，将起到不小的作用。

  研究人员指出，振兴乡村并不意味着大城市楼市的衰落，而是城市与乡村将进入均衡和良性互动发展的新阶段。

  上海长三角旅游发展研究中心副主任吴文智指出，由于在尖端科技、装备制造研发、金融、教育等诸多方面有绝对优势，大城市依然会吸引大量优秀的人才。但随着振兴乡村战略的实施，城乡之间的差距在减少的同时，乡村、特色小镇在新农业、文化、健康养生、旅游等领域如果获得快速发展，也将吸引大量资金。

  “近几年各地涌起的科创热潮，如果有一批相对成熟的企业能够在乡村落脚，有望成为新一轮乡村建设的新引擎。在特大城市周边，甚至不排除产生独角兽式的科技、研发、互联网类的大型企业。如果有这样的龙头企业，乡村、小镇对年轻人产生足够的吸引力，将成为除大城市以外的另一种选择。”吴文智表示。