业内：警惕中小城市高库存重现 让经济摆脱房地产依赖

　　每逢春节，中国人都有办年货的习俗。随着近年人均可支配收入提高及消费升级，年货的范围已不限于吃、穿，还有住、行，在买车越来越普遍的同时，回乡置业也正成为一种潮流。

　　房地产商在春节前后也加大销售力度。数据显示，今年1月房企销售额再创新高，其中17家房企销售过百亿元，前100家房企销售额同比增长57.8%，由于一线城市和热点二线城市受严厉调控政策影响，楼市成交已冷淡多时，这些销售额主要是三四五线中小城市贡献。除了房企销售额大增外，中小城市拍地、房地产开发也在如火如荼地进行。

　　然而就在两三年前，决策层却为中小城市房地产的高库存感到担忧，2015年底召开的中央经济工作会议提出，2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中去库存，主要是解决中小城市的房地产库存问题。根据统计，截至2016年2月，中国房地产库存面积7.39亿平方米，主要集中在中小城市。

　　但在2017年7月底，去库存任务就已基本完成，截至当年7月底，全国商品住宅库存量为3.42亿平米，已经回到了2012年的水平。如此高规模的库存之所以在一年半左右时间就完成去化，主要得益于棚改货币化安置政策。

　　棚户区改造是多年来城镇化建设过程中一直推行的，和此前住房安置有所不同，货币化安置主要是给予被安置者现金，让被安置者去买房，房价在购买力大增的背景下上涨，上涨的同时带动其他购房者涌入，于是过去一年多就在中小城市上演了一轮“涨价去库存”。如江西景德镇、安徽黄山，2015年新建商品房均价每平方米不过4000元出头，到2017年年中已达近8000元之高，销售额亦随之大增。

　　房价上涨、库存减少，似乎是“一举两得”的事，但这背后隐忧不少。不得不面对的现实是，中国早已不缺房子，特别是中小城市。统计显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。因为不限购，中小城市多套房产者比比皆是。“房子是用来住的”，房产既然已经饱和甚至过剩，再通过涨价预期让民众涌入购买，虽然可以增加地方政府收入和经济数据，但长远来看并不是一件好事。

　　对地方政府而言，当一个行业已经过剩还继续指望，很容易物极必反。原本随着房地产行业过剩到来，地方政府应该主要致力于推动经济转型，让经济发展摆脱房地产依赖。涨价去库存之后，地方经济增长可以依赖房地产而继续几年的繁荣，但这无异于饮鸩止渴。

　　更重要的是，缘于棚改货币化安置政策而量价齐升的中小城市房地产市场，如果恢复当初大肆拍地与房地产开发，未来一旦棚改减速，或者货币化比例降低，房价上涨动力消失，销量也难以为继，将形成新一轮的高库存。这一过程必然会经历，因为真正支撑房价和房产销售的是人口。

　　中国经济也必须摆脱房地产的依赖。中国因为工业化和房地产等因素，成为中等收入国家，但如今欲跨越中等收入陷阱，不可能继续依赖房地产；中国要成为强国，也不是房地产可以成就，需要的是制造业升级、高科技企业与文化软实力。

　　所以说，当前中小城市房地产市场是建立在政策刺激基础上，而非真正需求支撑的繁荣景象值得警惕，如果高库存重现，再度去库存难度不可想象。