广发证券：北京存量住房市场分析：供需整体相对均衡

　　核心观点：

　　北京住宅存量现状：16年末住宅存量5.38亿平，考虑在建规模后户均近1套，但房龄老化较严重根据统计局数据，13年底北京住宅存量4.76亿平，加上14-16年的合计竣工建面6211万方，推算16年底北京住宅存量为5.38亿平米，住宅套数方面，采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730万套，结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据，可推算16年北京户均套数为0.89套，人均居住面积28.6平，若考虑在建住宅规模，户均套数可达0.99套，人均居住面积32.7平，基本可满足常住人口需求。存量结构方面，02年之后的存量住宅占比约为51%，其中商品房占比仅为36%，02年之前的存量住房占比高达49%，主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，改善性需求空间较大。

　　北京住宅区域分布：区域分布不均，呈现中空态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过20年根据链家网数据，北京存量住宅区域分布不均衡，呈现中空的形态，东西城区存在大量的老公房，区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平，改善性需求较强。城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项目规模大，而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房，户均套数为城六区最低水平，但人均居住面积较高。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主，区域内人均居住面积高于市平均水平。各区楼龄来看，链家网数据显示，北京核心区域房龄老化较为严重，东西城的平均楼龄在30年左右，朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在20年左右，城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在20年以内。

　　北京住房市场供需结构分析：新增供给基本满足短期需求，但供应结构以中小型为主，改善型项目供需紧缺需求方面，短期看，假设（假设合理性参见正文）北京每年增加30万常住人口，每年人均居住面积提高0.67平，则对应年均刚性需求1000万方，改善性需求1300万方，合计短期年化新增需求约2300万方。供给来看，北京计划17-21年合计新增住宅用地规模6000万方，约150万套住房。年化供给住宅用地1200万方，按照2的容积率计算，新增供应规模为2400万方，与2300万方短期需求相比，整体供求均衡。供地结构来看，17-21年，北京计划租赁用地供给1300万方，约50万套住房，产权类住宅供地4700万方，约100万套住房，其中中小户型及共有产权房占比约为50%，30%为保障安居型住房（多为中小户型），仅有20%的新增供应套数为改善型项目，改善型项目供需矛盾突出。

　　风险提示

　　北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期；受政策调控影响，需求入市节奏存在不确定性；北京市土地供给不及预期；北京市改善性商品住房供给规模不及预期；北京市共有产权住房推进不及预期。