【预判】上海楼市：高价地王入市带来的“降价”趋势

　　春节已过，上海商品住宅交易量仍然未起色。至此，2018年上海楼市“小阳春”能否出现？未来政策及市场趋势怎么看？下面老张逐一谈谈自己的看法。

　　从政策面来看，楼市调控政策仍然是从严执行的，上海地方政府换届完成后，在新闻发布会上就马上表态，上海楼市调控政策仍然会从严执行，这说明，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现实质性松动。笔者预计，2018年全国“两会”（中央政府换届完成）甚至“十九届四中全会”（预计下半年11月左右）召开之前，上海楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。

　　从上海商品住宅成交情况来看，截止2018年2月25日，今年上海市商品住宅市场累计成交面积66.2万平方米，同比下降1.14%，成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。此外，同策研究院监测数据显示，截止2月26日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米，但是，市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截止到2018年2月25日）月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年这个大趋势）。

　　据笔者与业内交流，上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致房企销售业绩表现不及预期，截止2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿没有正常释放，像万科、融创等大牌房企至少百亿以上货值因为上述原因无法正常释放。

　　此外，2017年由于“限价”、“限签”、房企“高价地”地王项目推盘节奏调整等因素导致房企销售遇阻，据笔者了解，市场上也出现了上千亿的房产抵押（房企抵押可售房源货值盘活资金面，甚至可以将可售货值采取“过桥贷”方式冲抵业绩），这从一定程度上也反映出房企在当前市场环境下因无法正常销售而导致的尴尬局面。

　　由此我们可知，虽然目前上海商品住宅存量面积仅仅有482万平方米，但是，这背后还有6000亿货值等待释放。假如在2018年上半年预售审批加快，释放出3000亿（2017年上海商品住宅总销金额2920亿，释放一半货量就相当于去年一年的总销）出来进行销售，那么，市场供应量就会快速增加，短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。

　　在这个基础上我们再看市场去化周期。截止目前为止，上海商品住宅的市场去化周期已经回升到目前的11个月左右（按照2017年11月-2018年1月均去化速度），笔者预计随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”的，此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始，因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

　　此外，上海此前由于的限价政策，很多高地价“地王”项目都主动推迟入市时间，从趋势来看，这些“高价地地王”项目的入市时间会集中在今年3月份之后，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。原因很简单，主要有两个：由于大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标；企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力。笔者预测，现在单个楼盘一次性推出的货量大约200-300套，如果“高价地地王”集中在二季度推货的话，市场成交量会有起色，但是，首次开盘的房源价格难说，应该会出现一定的回调。

　　从目前上海楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。并且在2017年12月份，已经有个别房企处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价，楼市会进入实质性的“寒冬阶段”。

　　进入四季度，“十九届四中全会”召开（下半年11月左右），处于拉动经济增长的需要，新的经济改革政策会频繁出台，房地产作为拉动经济增长的工具的角色将再度得到体现，此时，上海楼市将迎来转机。但是，短期内楼市调控政策很难出现大幅松动，甚至有阶段性的“收紧”的声明。从市场表现来看，由于前三季度“以价换量”有了销售业绩的保障，四季度楼市也将仍然处于调整阶段，成交量有可能会继续走高，年底虽然预期可以出现成交量的“翘尾行情”，但是，价格不可能出现反弹。因此，从价格来说，四季度上海楼市表现来讲也不会有大起色，甚至会因为短期内政策重申与表态市场表现为“倒春寒”。

　　不过，从总的趋势来看，“十九届四中全会”之后，2019-2020上海将经历历时两年楼市上行期，2019年成交量上涨为主，2020年房价会有新一轮上涨。从这个角度来看，2018年年底2019年年初这个阶段可以看过新一轮市场上行周期的起点，或者说是新一轮市场周期来临前的“黎明前的黑暗”。

　　另外，从上海二手房市场来看，二手房已经进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。这也将进一步影响新房市场，导致新房市场交易量陷入低谷期，进而影响新房市场的价格表现。

　　“沪六条”之后，上海二手房市场也进入观望状态，买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要，二手房上家挂牌价格开始松动了，部分下家买房也进入观望状态，二手房由2016年3月份的5.66万套最高值急剧降至2017年月均1.3万套左右，明显低于2016年3万套左右的月均去化量。

　　从二手住宅市场来看，2017年上海市二手房共计成交15.19万套，较去年同期大跌60%，二手房成交也步入“寒冬模式”。进入2018年，1月份二手房成交套数1.15万套，环比下跌5%，同比上涨22%（2017年1月有春节导致成交套数基数较低），市场回调趋势并未改变。预计2018年前三季度成交套数仍然将维持在每个月1.2万套左右，二手房交易也将继续降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。笔者可以预言，在2018年上半年上海二手中介将出现大面积关店潮，部分中介有可能会出现破产关门的现象，二手房“寒冬”特征较为明显。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，由于上海新房市场已经成为一个置换型为主的市场，由于二手房市场2017年以来已经步入调整期，2018年前三季度还会进入新一轮的市场调整期，甚至步入“有价无市”的状态，也就意味着新房市场置换的动力大幅降低，二手房的市场变化进一步影响新房的市场，导致新房市场交易量陷入低谷期。