房企融资门槛上升 2018年加速跑量成各房企的首选

　　两个“坚决不碰”和非50强不贷

　　广发证券关于房企的研报显示，今年1月份，房企融资环境仍然趋紧，开发贷、委托贷、中期票据同比、环比下滑明显，信托贷款、公司债发行规模较去年同期有所上行，但融资主体以龙头房企为主。资金成本方面，信托贷款、委托贷款小幅上涨，银行贷款成本较为稳定，公司债成本受结构性影响（1月份以龙头发债为主）呈现明显下行趋势。

　　就融资成本而言，目前民营房企通过信托渠道融资的主流成本在9%至10%（年化利率），实力稍差一点的民营房企融资成本在10%至12%。有券商分析师得到的数据是：“部分房企反馈，融资成本其实从2017年四季度就开始快速上升，目前大房企融资成本在5%左右，中小房企的融资成本差异比较大，从6%至9%不等，有些甚至更高。

　　同时，融资门槛也在提高。如有的银行提出两个“坚决不碰”，即：对于长周期项目且房企拿地的楼板价较高的，银行测算有风险的坚决不碰；豪宅项目的开发贷坚决不碰。多数银行现阶段只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。

　　业内人士表示，对房企来说，财大气粗拿地的日子已经一去不复返了。尤其是在一线城市，房企拿地必须是自有资金，开发贷杠杆能撬动的资金也比以往大为减少。房子建好后获取预售证不容易，要受到限价的制约。房子卖掉以后，银行对按揭贷款的放款也变慢了。银行已不主动给房企发放开发贷，部分银行现在连按揭贷款都不太愿意发放了。甚至有银行以前设置的门槛是对百强房企放贷，现在则要求达到前50强甚至前30强。

　　信托公司方面，目前信托类资金只能用于开发贷或国家鼓励的城市更新改造项目，且监管也在收紧，如要求房地产项目必须符合“432”原则（即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”）。信托业内人士解释：“这是由于融资成本提高了，加之销售环节又不太顺畅，现在很多单一房地产项目的开发商净利率只有5%到8%。很多时候，信托公司会担心随着市场形势变化，有些项目可能出现还款困难。”因此，有些信托公司今年以来甚至没有向房地产项目投放过资金。

　　此外，在房价降地价升的同时，引导居民部门渐进去杠杆，防范房地产市场风险的呼声也越来越高。目前的去杠杆是渐进有序的。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“强监管”主要还是在清理金融机构表外业务、通道业务、非标业务方面循序渐进，在不引发企业现金流危机的同时，逐渐释放监管压力，迫使金融去杠杆、企业去杠杆，但会保持企业的经营稳定。

　　碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君近日在谈及公司融资计划时指出：这是考虑到2018年地产业整体资金面将趋紧，因而通过资本市场提早预备好资金；目前，很多中小房企经营压力大，如有好机会，碧桂园也可能通过并购中小房企的项目增加市场份额。

　　开发商融资难还会持续

　　目前“国际发售”“债务再融资”“拓宽融资渠道”是房企在融资越来越难条件下的无奈之举。此前的2017年12月下旬，银监会下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。此外，新年伊始，银行额度增加，放款速度有所加快，不过部分银行和地区的首套房贷款利率最高已达到基准上浮30%，房企资金流势必承压。而且房企的偿债高峰渐行渐近。国海证券统计了2017年至2020年房地产债券到期分布情况后发现，偿债最密集的是2020年。但考虑到2015年下半年和2016年发行的房企公司债期限类型多为“3+2”，即一些公司债可能会提前到2018年或2019年偿还。

　　2017年利用外资的同比增长幅度是最大的，主要原因有：第一，监管对于金融机构进入房地产行业的要求越来越严格，特别是十九大对于房子住而非炒的基调已经定下了，未来投机性的资金更加难以进入房地产。第二，国外经济体，尤其是美欧等经济区域，经过长期的宽松政策后，整体经济环境开始复苏，融资环境逐渐向上。第三，近期人民币相对于美元来看逐渐走强，变相的降低了海外融资成本。

　　但是在目前合规和准入门槛为上的市场环境下，中小房企从资本市场融资的能力越来越弱，资金会更多地流向大房企和优质的项目，融资能力强的大房企反而有进一步扩张的可能。

　　房企公司债融资的脚步也并未停息。进入2018年以来，碧桂园、龙湖地产、旭辉控股集团、泰禾集团、绿地控股、融信中国等房企纷纷发布公告，拟发行美元债务。其中，融信中国于2月13日宣布拟发行于2021年到期的利率8.25%的优先票据，该公司2017年2月发行优先票据时的利率为6.95%。公司债对房企而言只能用于还贷和补充流动资金，资金用途限制较多。目前看，海外发债仍是房企融资的一大主要方向，但这对企业自身实力和竞争力也提出了更高要求。

　　2018年加速跑量，提高周转率，成为多家房企的选择

　　房企发美元债只是权宜之计，毕竟美元不会一直维持弱势，汇率变化的风险较高。最佳策略还是提高周转尽可能快地回笼资金。绿地控股董事长张玉良透露，绿地希望2018年能够在公司认为还有发展空间（及产业带动）的三、四线城市继续发力，再做一波“短平快”项目，为销售业绩贡献千亿级别的新增量。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，2018年新城控股将继续高周转策略，加速奔跑、快速销售，同时关注市场与政策变化，保持现金流的稳定。按国家政策要求，稳定并争取降低杠杆率。