房贷利率上升 资产证券化将成为房企资金的重要来源

　　“房贷荒”来了吗？

　　在防风险、去杠杆的主基调下，宏观调控的大手正在对房地产市场产生巨大的影响。

　　这一波调控先从1月份“三会”限制房地产融资开始。1月26日，银监会、证监会、保监会在同一天相继发声，房地产成了调控的“重灾区”。

　　在1月25日-26日银监会组织召开2018年全国银行业监督管理工作会议后，银监会网站公布了全国银行业监督管理工作会议情况，明确2018年10大重点监管举措，涉及房地产的包括——将严查各类违规房地产融资；严控个人贷款违规流入股市和房市；遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　同日，证监会宣布将对9家机构采取相关措施，2018年将全面从严监管。保监会则强调，险资运用新规4月施行，加强去嵌套、去杠杆和去通道工作。

　　在控制宏观杠杆率的大棒指挥下，不少房企面临着资金紧张的局面，不得不到境外融资，用“远水解近渴”，纷纷发行境外债。

　　对房企的限贷不是终点。2月份以来，对个人贷款也不断有新规出台，提高房贷利率。个人住房贷款享受利率“折扣”似乎已然成为历史。根据融360发布的报告显示，今年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%，同比上升22.15%。目前，北京就首套房而言，基准利率上浮10%目前占主流；武汉多家银行首套房贷利率上浮20%；南京首套房贷利率普遍上浮15%；重庆部分银行也在紧随上浮步伐，上浮15%-30%不等。

　　除了住房按揭贷款成本提高，难度也在不断加大。尽管官方表态，公积金贷款没有收紧，但不少城市的购房者明显感受到了审批的难度加大，速度放缓。

　　这一波调控政策下来，同时从资金的供给端和需求端左右其手，一方面使得房企融资成本和难度提高，另一方面卡住个人贷款出口，遏制购房需求和冲动。“房贷荒”目的只有一个，给目前仍过热的房地产降温。

　　刚需“船票”上涨

　　在这一波的调控政策过程中，市场给出的解释是希望通过提高住房个贷利率，引导理性消费，打击炒房。证券日报认为，那些炒房投资的行为，会受到监管层的严厉打击，银行必然会拒绝向他们提供任何形式的信贷支持。

　　但理想与现实有时候并不相同，提高利率会不会影响购房需求还要看实际情况。

　　一方面，贷款利率上浮会直接导致购房成本增加。比如按照贷款200万、首套房利率上浮20%、贷款期限30年、还款方式为等额本息计算，还款总额约为426万元，月供约为11837元。相比以基准利率贷款，利率上浮20%后的购房总成本会增加44万元，月供增加约1223元。如果以组合贷款来计算，目前公积金利率为3.25%，月供则为9500元左右。如果停掉公积金贷款，购房者的压力更加沉重。

　　利率的提升在某种程度上对投机行为产生一定的挤压作用，但对于刚需则是鸡肋。不少房企业内人士表示，对刚需群体来说，首要的目标是“上船”，因此他们首先会考虑如何将房子买下来，之后的月供总有办法解决，很多刚需买房主要是为了结婚，他们并不会因为未来不确定因素就选择不买房子。因此对他们来说，最大的门槛其实是首付和购房资格。

　　渤海证券分析师认为，房贷利率的抬升速度远超想象，对于刚需者来说，接下来一段时间买房就是赛跑。“目前海外加息形势严峻，就连欧洲央行都朝着退出宽松迈进了一步，国内贷款基准利率将面临现实性上行压力。未来一旦基准利率上调，银根缩减将令购房成本变得更高。”

　　不管市场接不接受，无论是对房企的融资还是对个人的房贷，利率继续上浮已经是大概率事件。从监管层的表态来看，房贷利率的上升仍有空间，未来继续上浮可期。央行副行长潘功胜也表示，房贷利率确实在上升，但从长周期来看仍然处于较低水平。

　　房企苦寻资产证券化突破

　　目前银行开发贷利率也上浮了，信托私募公司债都很难发。一方面遭遇融资持续收紧，另一方面偿债高峰期或将来临，加之发债遇冷更是“雪上加霜”，房企该如何解决“钱紧”难题？资产证券化产品未来可能是房企解决资金面偏紧的主流融资产品。

　　去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿；在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

　　申万宏源研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

　　申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产资产相关717亿元，占比8.9%；ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

　　除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

　　2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

　　（内容来源：秦朔朋友圈、21世纪经济报道等）