彭博经济学家陈世渊：应当如何来看待香港的超高房价

　　香港的房价高居世界最贵行列。根据香港差饷物业估价署数据，香港港岛区一个普通50平方米公寓的平均售价已经超过800万港元（折合约640万元人民币）；在房价相对便宜的九龙区，一个50平方米的公寓平均售价为650万港元，在较偏远的新界，一个50平方米公寓的平均售价也达到530万港元。按照平均价格算，香港港岛区房子平均每平方米超过16万港元，折合约等于13万元人民币以上，比内地一线城市平均每平方米5万-6万人民币的房价高出一倍以上。

　　从房价收入指标看，根据Demographia的调查数据，香港房价收入倍数在2017年超过19，而国际上一般认为这个倍数在6以内比较合理。相比之下，全球主要城市中，新加坡的房价收入倍数仅为4.8，多伦多为7.9，伦敦为8.5，洛杉矶为9.4，悉尼为12.9。可见，香港居民的购房负担远远超过这些国际房地产投资热点城市。

　　在租金方面，香港港岛区一个普通50平方米公寓在每月租金平均在2.2万港元（约1.7万元人民币）。香港家庭中位数收入在2017年大概在3万港元左右——对于没有自住房的家庭，需要付出大部分收入用于支付房租。相比之下，深圳一个3房100平方米公寓月租大概在5000到1万元人民币左右，远远低于香港房租。

　　高房价恶化了香港居民的居住条件，最近几年很多香港人既买不起房也租不起房。现在很多香港年轻人购房置业越来越依靠父母的积蓄，甚至部分资金来自于父母将自己住房抵押或者加按而借来的贷款。更多的人则选择住进由公寓改造隔成的“劏房”。去年在港岛南区，有地产公司将一个公寓隔成18个“劏房”，每个面积在8平方米到20平方米之间，月租在7500港元到2万港元之间。

　　可见，香港房价已经高到“离谱”，催生各种怪相。但是房价并没有停止上涨的迹象。根据最新数据，香港房价在2017年又上涨了15%。从2008年以来，香港房价已经累计上涨了240%。这里面既有供应不足、刚需难以得到满足的原因，也有巨大外来投资需求推高房价的因素。

　　从供应看，香港2017年开发商卖出1.87万套住房,但是当年仅建成不到1.78万套新房，市场供不应求，开发商存货下降。香港房屋总量也基本达到饱和状态，房屋空置率低于4%。展望未来，房屋供不应求问题在较长时间内很难得到解决。根据香港特区政府的《长远房屋策略》，在2017/2018年到2026/2027年十年间香港新增住房需求将达到46万个单位，而目前香港特区政府仅规划了未来10年的23.6万个公营房屋单位和未来3-4年的9.4万个私营单位，离目标尚有较大距离。

　　从需求看，香港房地产市场对国际投资者和内地投资者极具吸引力。目前非香港居民购房需要缴纳高达30%的额外印花税，但是这并没有打击境外投资者的购房热情。目前内地买家占香港住宅交易量大概为10%，比历史平均水平5%高出一倍。究其原因，和内地市场相比，香港房价虽然高，但是投资香港房地产依然具有很多优势。

　　首先，投资香港房地产的收益相对比较高，租金收益率大概在2.5%，而内地一线城市租金收益率不到2%。其次，香港租房市场发达，租客质素高，极少拖欠租金、破坏房屋的现象。房屋出租容易，空置期短、空置率极低。再者，如果用房价收入倍数来衡量住房合理程度，内地一线城市房价基本上超过平均收入的20倍，较香港更为严重，凸显香港房地产的投资价值。最后，香港优越的基础设施、健全的法律制度、良好的治安环境和国际一流的教育资源，也吸引了内地很多富有阶层投资移民香港、在香港购房置业。

　　香港住房市场上住房供应不足和巨大来自境外投资需求之间矛盾，在短期内很难解决。这也是香港特区政府过去几年各种“辣招”屡屡失效的原因。再加上香港资金利率一直维持在较低水平，目前一个月期的香港银行间拆借利率不到1%，住房贷款利率低于租金收益率。香港市场宽裕的资金也是高房价的推手之一。可以预见，未来如果没有来自外部的较大冲击，香港房价很难平缓下来。对于香港特区政府，需要长期面对的严肃局面，就是如何降低居民的住房负担，改善居民居住条件。这实际上也是我国大部分城市面临的严峻挑战。