东兴证券：房地产行业报告显示 土地市场春已暖花未开

　　行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-0.25%，跑输沪深300指数-0.73%，在所有行业板块中排名21位。

　　成交数据：上周样本城市商品房销售面积282.6万平米，环比增加-10.3%，去化周期63周，环比减小8.5%。一线城市销售面积58.7万平方米，环比增加3.6%，去化周期68周，环比减小5.4%;二线城市销售面积138.7万平方米，环比增加-22.4%，去化周期77周，环比增加6.1%。三线城市销售面积85.2万平方米，环比增加6.8%，去化周期40周，环比减少33%。

　　政策与事件：(1)证监会、住建部发布通知，推进住房租赁资产证券化。(2)克而瑞发布1-4月TOP100房企销售数据，销售面积和金额同比与Q1持平，维持较高增速。

　　近期观点：截至2018年4月29日，100大中城市累计成交土地规划建筑面积(住宅类)1.6亿平方米，与去年同期相比下降9.4%。34座样本城市(主要为省会及直辖市)累计成交土地规划建筑面积(住宅类)0.95亿平方米，与去年同期相比下降15.8%。

　　从累计成交面积看，结合成交溢价率数据，我们认为目前土地市场与去年同期相比仍然相对清淡。原因一方面是销售情况的走弱，这一点从国家统计局公布的1-4月份销售数据可以得到验证，另一方面，到位资金增速的下降导致多数房企资金紧张。截至目前，土地市场未到花开时节。

　　同时，从趋势上看，本年累计土地成交面积同比增速呈上升趋势， 1月份同比增速为-44.3%，1季度同比增速为-11.7%，前4月同比增速为-9,4%。我们在上周的深度报告中分析，目前全国房地产库存已经大幅降低，接近近7年最低水平，补库存将是未来2到3年的关键词。在此背景下，我们认为土地市场仍将保持上行趋势，年初土地市场的短暂寒冬已过，春暖不远。