房地产市场迎来新一轮购房热潮 土地补库存需求较大

遵循“因地制宜”调控大方针，房价上涨与调控加码同在。

　　根据国家统计局公布的最新数据显示，今年4月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市多达58个，其中涨幅超过0.5%的城市有38个。涨幅最高的城市为丹东。

　　另外，值得关注的是，近期先后被住建部约谈的多个城市均在房价涨幅榜前列。被约谈的12个城市分别是成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。

　　住建部约谈后，截止到目前，长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已发布调控新政，太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策。

　　21世纪经济报道记者统计发现，截止到目前，除徐州没有任何动静以外，上述12城其余城市均已发布不同程度的调控措施。其中，成都、西安、海口、三亚、长春、大连这6个城市目前已全部出台限购、限贷、限售措施;太原、哈尔滨、昆明这3个城市目前只实施了限售政策;佛山实施了限购、限贷政策，但尚未实施限售政策。

　　6城跟进调控

　　一半海水，一半火焰。

　　在房地产市场迎来新一轮购房热潮同时，调控也在进一步升级。根据中原地产统计显示，截止到目前，今年全国各地出台的房地产调控政策已经多达120次。近期，住建部先后约谈了12个城市。约谈之后，长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安这些城市迅速跟进调控。

　　21世纪经济报道记者注意到，在目前跟进调控的城市中，哈尔滨、贵阳首次出台了限售政策;4月24日，长春出台了限购限售措施。住建部约谈之后，5月11日，长春再次要求开发商在申请预售时要申报预售价格。即，在取得预售许可证10日内，须在销售现场醒目位置，按照申报价格一次性公开全部准售房源价格，明码标价对外销售。商品房实际成交价格不得高于预售申报价格，否则不予网签;佛山则在住建部约谈之后发布《关于重申房地产销售秩序 加强销售现场公示有关工作的通知》，进一步强调了销售秩序等问题;西安则针对商品房规划用途为“公寓”的产品，再次重申强调限购。

　　上述6个城市中，力度最大且最值得关注的是成都。

　　5月15日，成都出台《关于进一步完善成都市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》针对限购对象提出了调整，限购对象不再是个人，而是以为家庭为单位;《通知》还要求在成都全市范围内限售，即商品房出售时须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　值得注意的是，成都调控升级最为关键的一条是针对此前人才政策进行纠偏。《通知》规定，“户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，才可在成都市新购买商品住房或二手住房。”而此前，成都针对新落户人群没有任何缴纳社保要求，这导致部分投机需求通过落户方式达到购房目的，进一步加剧当地房地产市场供需矛盾。

　　其实，在这些被约谈的城市中，不少城市4月房价上涨居前，如海口、三亚新建商品住宅环比上涨1.9%，西安环比上涨1.6%，太原环比上涨1.4%，哈尔滨、贵阳环比上涨1.3%。

　　“哪里(市场)热就调控哪里，这些被约谈的城市房价涨幅多数在统计局监控的70个大中城市中排名靠前。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从此次跟进调控的城市来看，调控措施主要还是从限售、限购、限贷、限价、增加土地供应以及整治市场秩序入手。调控主线仍然主要是针对供求两条线：一是抑制不合理购房需求，落实“房住不炒”政策;另一方面，增加供给，缓解由于供不应求造成的房价上涨。

　　调控启示录：分化、细化、及时

　　在复杂且多变的市场形势之下，调控已经不仅仅局限于“因城施策”。调控整体呈现出城市更加分化、调控内容更加细化、调控效率也更加及时的特点。

　　从调控城市分布情况下，调控正从一二线城市逐渐蔓延至三四线城市。2017年调控城市主要集中在一二线城市，但2018年调控逐渐向三四线转移;从被约谈的12个城市所处的地理位置来看，主要集中在东北、中西部地区以及近期有重大政策利好的海南省;从城市等级来看，这些城市主要集中在一二线城市和热点城市周边的三线城市。

　　另外，值得肯定的是，楼市调控正从简单粗暴走向更加精细化调控。新城控股副总裁欧阳捷就注意到，被约谈的城市普遍出现了明显的供求失衡，但本轮调控措施更具针对性。“比如，被约谈的城市土地供应普遍呈现下降趋势，几乎一年比一年少，有些城市核心城区甚至无地可供。因此可以看到的是，一些城市针对性提出增加土地供应具体举措;另外，一些城市推出人才引进计划，但却变相刺激了当地楼市发展，导致供求关系严重失衡，这就需要针对人才引进政策进行调控纠偏。”