市规划局解读： “指标核定规则”（2018年版）部分条文

今天，针对《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）》的修订，苏州市规划局建设规划管理处相关负责人接受了记者的专访。

据该负责人介绍，自2017年初起，苏州市规划局便着手《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2015年版）》的修订。修订内容主要针对“指标核定规则”（2015年版）实施以来规划管理过程中碰到的问题。同时充分借鉴兄弟城市的管理经验，初步成果于2017年9月起先后分批次向社会征求意见，前后时间两个多月。

本地修订重点针对住宅内部的功能空间如阳台、设备平台、共享空间、内天井等做了具体规定，同时针对可分割销售的商业办公建筑，对内部分割空间的大小、卫生间的设置等也作了明确的规定。

下面是针对部分条款进行的解读：

关于架空层

相对于2015版，本次将低层住宅底层类似的架空空间，不再认定为架空层，同时要求至少两个边长与城市或社区公共空间（不含围合的天井等空间）相连通，特别将围合的天井等空间排除在外，其目的就是强调架空层的实际功能，要求真正意义上对外开放，也防止建设单位或个人在后期对架空层实行围合改造。

关于平台（包括阳台等）

该条款相对较严，平台之间包括构架存在相对面的均按阳台规则逐层计算容积率。本条款的目的就是防止住宅建筑中为规避计容面积计算，立面中出现多种错层阳台及用以后期改造的构架，以规避住宅建筑立面的杂乱无章和后期违章搭建。

关于阳台规定

本次修订作了两个方面的调整

一是界定了单个装饰柱、墙的宽度

二是降低了阳台投影面积占本层投影面积的比例，由15%下降至12%。调整的目的是在满足住户阳台使用功能的基础上，压缩以阳台为名义的附赠空间，进一步规范建筑设计，减少后期改造的矛盾。

关于共享空间

增加了限制条件，即只有低层住宅建筑在分割单元内的共享空间建筑面积才可不计入容积率计算，其目的是控制部分多层、高层等建筑设置的挑空空间，后期使用现浇板搭建，增加了建筑的整体荷载，对建筑结构稳定性造成不利影响。

关于设备平台

相对于2015版，一是明确了只有现房销售并经规划核实的建筑才允许设置，除此之外均不能认定为设备平台。本条修改的目的主要还是鼓励精装销售，防止以设备平台名义进行后期改造，改变设备平台的实际使用功能，且后期改造对建筑立面影响较大。

二是取消了不能与阳台紧邻的规定，目的是为了方便设备的安装与后期的设备检修。

关于水平构件

相对于2015版，该条款对于住宅建筑相对较严，一是取消了可设置花池、花架、构件等

二是设置的结构需要的梁、板，取消了高差要求，目的仍是为规范建筑设计，防止附赠空间，预防后期改造。

关于层高

对服务型公寓（公寓式酒店）的层高做了新的要求，1.0倍容积率计算层高要求从4.50米调整至3.90米，目的是为减少4.50高度改造为两层（或一加夹层）的这种形式，以免影响建筑整体荷载及结构稳定性。

关于内天井设置

本次修订增加了对多层、高层、超高层住宅不得采用内天井式平面布局的要求，目的是为了防止利用内天井，改造建筑内部空间，改变内天井的实际功能，增加住户间的影响。但对于类似于高层建筑设置外走廊式的天井，不认定为内天井。

关于建筑密度

相对于2015版，新增了对住宅地块密度计算的规定，明确除出挑的屋檐以外的其他建筑构件的投影都将计入建筑密度。

关于商务办公楼

本次修订对商务办公用房的内部空间作了具体要求，重点是对分割销售单元内部空间的大小、可设置独立卫生间办公用房的比例和面积进行了具体明确。