当城市发展拒绝“野蛮生长”，下一个经济新增长点“城市更新”~

我们正在经历一个更新的时代：土地资源日益稀缺，增量市场规模收缩。

城市的发展已不再是传统的野蛮扩张、圈地模式。在城市规模有限的背景下，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。

面对城市的日益拥挤和土地资源的稀缺，还有大量的老小区在环境、空间、品质等诸多方面难以满足当下人们生活需求的情况，老旧小区只是城市存量资源的一部分，随着老旧小区改造试点工作开展，城市更新的大“卷轴”将加速延展。

当城市的摊大饼式扩张达到极限，不再有更多可以新建的空白用地，房地产市场便会步入存量价值时代。在存量时代来临的当下，城市更新作为国内城市化进程新的增长点，已成为持续有影响力的命题，城市更新近年来也成为全球各个中心城市最热门的讨论话题！

在此背景下，参与旧城改造项目成为许多房企拿地的重要途径之一。

存量时代，“大象”如何起舞？

城市更新成为房企拓储新途径

长期以来，房企在发展过程中奉行规模至上，在“大象起舞”的市场竞争环境下，土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。

近年来，在经济去杠杆的宏观背景下，全国范围内的房地产市场调控政策轮番出台，土地出让条件趋向严苛，一些城市推出以“限房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道收紧，房企拿地成本升高。

同时，在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后，许多城市在发展过程中“饼越摊越大”，但因为城市功能区规划不合理，导致人口集聚和交通拥堵，城市病矛盾凸显。因此，一些城市开始严格控制新增建设用地指标，房企拿地难度加大。房企分化加剧，重点房企加大拿地投资，拿地金额迅速上升，拿地中心向三、四线城市转移，拿地方式呈多元化，并购成为拿地主力途径，旧改、小镇、产业新城等也成为房企拓储新途径。

翰德集团董事长、总裁刘栩说，一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍，二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1：1，而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢，未来两三年内也将进入存量房主导的时期。

城市中心尤其是一线城市中心土地供应越来越紧缺，加之土地价格高企，开发商拿到增量土地的难度越来越大，新增土地已经处于极度稀缺的状态，加之存量住房的交易规模变大，城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新成为城市发展的新增长点。

土拍研究院分析人士认为，以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践，像上海、深圳这样的一线大城市，正在进行着一场城市更新实验。

万亿商机，众企业纷纷“试水”

上海K11项目,艺术成本转化为土地增值

目前，针对城市更新众多细分市场，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新；有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等。

深圳是全国最早提出城市更新概念的城市，目前，深圳正在加快城市更新步伐。从龙岗岗头片区到蔡屋围闹市的深圳第一高楼京基100，从岗厦文化创意产业园到大冲旧改项目、蛇口网谷……一路走来，城市更新带来的变化随处可见，这些被津津乐道的地标建筑和产业转型成功案例，过去都是城村混杂、布局凌乱、环境恶劣的城中村和旧工业区。

“城市更新”这一概念在近年来的上海，正由于资本的注入形成一股热潮。放眼整个世界，关于城市更新的案例也无处不在。伦敦的金丝雀码头、美国的高线公园等。伦敦的金丝雀码头曾是一个河运枢纽，后经“更新”，成了世界著名的金融商务区;而美国高线公园，“更新”于废旧的物业上，“变废为宝”，为纽约赢得了巨大的社会经济效益。

下面我们来看一组上海城市更新的案例

项目背景|继2009年位于香港的首栋K11购物艺术中心大获成功以后，K11集团特邀Kokaistudios事务所为中国内地首家K11购物艺术中心设计建筑改造方案，并为超过3.5万㎡的商业空间提供室内设计。K11坐落于上海市中心淮海路的黄金地段，由建于20世纪80年代的香港新世界大厦改造而成。

更新意义|对老旧的新世界大厦进行重新定位和设计，为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。K11在改造之后，商铺租金增长了70%，办公楼租金亦增长30%。人流量自1月试营业以来平均每月高达100万次。最典型例子是「印象派大师?莫奈特展」，展览期间观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。

城市更新的财富效应有多厉害？通过K11将艺术真正转化成实际的销售额可见一斑。

正因为如此，各路资本已经盯上城市更新这块大蛋糕。如今，加上即将爆发的一个又一个暴富神话，城市更新就是一场关于“钱”的游戏。

另外，通过这些更新举措，让城市与人文相连，为居住在这座城市的人们提供更好生活环境，这便是城市更新的意义所在。

齐聚上海聚创未来

城市的发展需要转型与突破，才能获得生机，这是出路。如何通过城市更新迎来发展新机遇？由江苏土地市场网、土拍网、国内重点城市国土部门、房地产权威学术机构联合发起的2018th中国(上海)城市土地展将为你答疑解惑。

与往年不同，2018th中国（上海）城市土地展展会历时两天（2018年5月29-30日），将在2017th中国（上海）城市土地展的基础上，继续扩大展会规模和辐射力，并新增三大子展。正是基于城市更新的重大实践意义，“城市更新展”应运而生。

“城市更新展区”也是本次土地展的一个重头戏，长三角重点区域的城市更新进度在展会上将一目了然。参观者通过展会，可以了解到最新的城市更新政策，一些城市的发展历程、成果、规划及重点项目，深刻理解城市更新对城市未来发展的作用。另一方面，城市更新项目融资的资金需求量大，企业在选择城市更新项目融资渠道时通常需要多方沟通。

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