下半年市场不确定因素增加 开发商拿地越趋谨慎

下半年的首场大型土拍已经落下帷幕，土拍是房地产市场的导向标，从土拍中能嗅出楼市未来发展的一些动向。

开发商小心驶得万年船

于7月24日、25日两天进行的市区大型土拍，共有12宗地块出让，10宗为住宅类地块，其中3宗地块流拍，3宗以底价成交，另外4宗溢价率从高到低分别是18%、5.21%、4.01%、1.01%。

数据显示，今年1-6月，苏州经历了大大小小土拍13场，其中市区3场，园区2场，吴江8场，共推出地块70宗，成功出让68宗，成交金额543亿元，其中住宅地块38宗，商业地块18宗。

年初的首场土拍，冷热不匀，有拍出43167元/平方米价格的苏地2017-wg-47号地块，也有多宗地块以底价成交，2月土地市场有2宗地块流拍，4月7宗商服地块均以底价成交，5、6月份吴江区成为苏州市区拍地主流，太湖新城、同里等较为火热的板块共计推出16宗地块，多宗热地拍出了较高的价格。

从这些土拍的情况来看，无论是地块的流拍还是高价地块拍出，在房地产市场都属正常的情况，如果地块自身条件比较差，或者开发商觉得地块性价比不高，再或者，地块限制要求太多，都会导致流拍。相反，如果有地块恰好被几家开发商同时看中，或者地块各方面条件都比较好，那么遭遇开发商争抢也是必然的，自然，地块的价格也就在争抢中被抬高了。

从去年下半年以来，受各种因素的影响，众多房企资金压力陡增。在此背景下，激进拿地已不现实。地块的流拍和底价成交都显示，越来越多的开发商在拿地时越来越谨慎。

开发商拼规模趋势加剧

以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至今年7月，本轮房地产市场上涨周期已有38个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

此轮调控，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前有些疯狂的房地产市场逐渐平稳。

这个稳直观地反映在开发商对土拍的态度上——拿地越来越理性和谨慎。当然，还有一个结果也不能忽略，开发商的资金压力正在受到严峻的考验。

中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”业内人士说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为今年拿地的主体。而大量的中小型房企则面临无地可开发的局面。

下半年市场不确定性增加

不仅拿地谨慎，本月苏城开发商的推盘力度有所减弱，3周以来，仅有5个楼盘加推，另有1034套住宅领取预售证。7月首周市区商品房成交2788套，第2周商品房成交2659套，上周商品房成交1431套。前三周商品房成交量相较六月7278套，下跌了410套。

但是从全国的情况来看，国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

因此，在内外多重环境的不确定因素影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性将再度增加。