7月土地市场分化加剧 50个三四线城市卖地超百亿

土地市场或迎来降温。

近日，多家地产研究机构发布了7月土地市场数据，中国指数研究院数据显示，全国300个城市,7月土地出让金总额为3958亿元，同比增加 9%。共成交土地 2087 宗，环比增加5%，同比增加7%；成交土地面积8781万平方米，环比增加9%，同比增加13%。

但具体来看，一二线城市与三四线城市出现分化，一线城市土地成交同环比均降，二线城市环比下降同比微涨，而三线城市则同环比均涨。在成交面积分化的同时，溢价率则普遍同比下降，市场热度有所缓解。

而在成交情况分化的同时，溢价率持续下降，土地流拍数量增多，也反映了市场退烧迹象。

“在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。” 易居研究院研究员沈昕指出。

8月入市或井喷

根据易居研究院发布的报告，2018年1-7月，40个典型城市土地出让金累计收入 12591.3亿元,同比增长10.5%，再创历史新高。

但分开来看，土地市场成交情况则出现了分化趋势。

中国指数研究院数据显示，一线城市7月土地成交同环比均降、四大一线城市在7月共成交土地52宗，成交土地面积145万平方米，环比减少32%，同比减少36%。成交额方面，一线城市7月完成出让金516亿元，同比下降7%。

而此前上半年较为火热的二线城市，土地市场则出现了环比下降，同比微涨的局面。受中国指数研究院监测的300个城市中，二线城市在7月共成交土地651宗，成交土地面积2756万平方米，环比减少6%，同比增加3%。同时，这些城市土地出让金达到1945亿元，同比回落3%。

三四线城市则依旧维持同环比上涨的高位态势。根据中国指数研究院数据，受其监测的三四线城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面积5880平方米，环比增加20%，同比增加21%。此外，这些城市共完成土地出让金1497亿元，同比大涨41%。

从累计数据来看，部分三四线城市的土地市场可谓火热。据中原地产研究中心统计，前8月，有20个三四线城市土地出让金超过了200亿，50个三四线城市超过百亿，佛山、湖州、常州、嘉兴、南通等城市排名靠前。

多位受访分析人士均表示，一线城市在严格限价下有所降温，而二三线城市的土地成交虽有波动，但有前一阶段销售火爆带来的补库存需求支撑，目前仍处高位。

“供应不足是二线城市成交数据走弱的主要原因。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道，部分二线城市近期推出住宅用地面积减少，天津，武汉，南京，厦门，西安，南昌，太原等多地的宅地推出都在下降，部分城市下滑幅度达到40%。

不过，这一情况或在8月发生改变。

中原地产研究中心统计数据显示，8月各地入市住宅土地数量将明显上涨，预计住宅土地市场将迎来高位。

以一线城市看，8月，上海包括租赁土地在内，住宅土地将入市13宗，广州则计划在增城区、花都区等5个城区推出10宗宅地，北京也有大兴2宗住宅土地入市。

二线城市供应加码力度更大。8月到目前预计入市的住宅土地将达到324宗，合计3824.65万平米。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然一二线城市调控政策严格，溢价率有所下滑，但对于房企来说，为了加大销售额，有地推出依然会集中拿地。

地价连续四月同比下跌

在成交金额创下历史新高的同时，地价同比下降、土地溢价率走低和流拍土地增加等现象，则反映了土地市场的降温趋势。

易居研究院数据显示: 7月份，受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

而中国指数研究院的数据则显示，7 月，全国300个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为15%， 比上月减少4个百分点，较去年同期下降26个百分点。

而土地流标数量的增多，则在近期引起关注。

中原地产对今年1至7月的全国土地流标情况的统计显示，截至7月30日，一线城市土地流标13宗，是2012年以来的新高，2017年同期为4宗,而二线城市合计流标经营性土地154宗，2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗，而2017年同期为284宗。

对此，欧阳捷表示，流拍土地增多并非是楼市下行的预兆，更多是土地市场回归理性的信号。

欧阳捷认为，一方面房企资金趋紧，融资渠道受限，在土地市场越发理性，溢价率有所下跌。另一方面，部分地块位置偏远、配建面积多，房价地价差总体不断缩小，是土地流拍增多的另一个原因。

而张大伟则预计，目前来看，流标土地占比依然非常低，但调控政策还在继续升级加码，房企资金链逐渐开始紧张，预计2018年后续流标土地数量和范围会进一步扩大，溢价率也将持续降低。