六成货量+引入华侨城 禹洲地产2018“押注”下半年

9月5日，在距离8月24日中期业绩发布10天后，禹洲地产特意在上海举行了一场发布会，董事局主席林龙安带领着8名高管集体亮相，其中包括刚刚加入的前泰禾集团副总裁许珂。

就在上月末，禹洲地产引入华侨城（亚洲），用林龙安的话说，禹洲地产成为今年以来第一家获得央企入股的民营地产上市公司。

中报显示，2018上半年，公司实现营业收入92亿元，同比上升28%；完成合约销售金额215亿元，合约销售面积157.8万平方米；销售均价在13623元/平方米，处于行业偏高位置；毛利率为32%，同比下降1.4%；扣除投资物业公充值变动等的核心净利润约13亿元，同比上升67%；核心净利润率同比增加3.3%。

销售目标仅完成36% 下半年销售将提速

2018年初，禹洲地产制定的年度业绩目标为600亿元，相较去年增加了50%。半年已过，禹洲地产的合同销售金额为215亿元，只完成了销售目标的36%。

禹洲地产执行总裁蔡明辉向记者直言，受调控及推盘计划影响，公司上半年推盘及销售均慢下来，尤其是海西地区，首7个月的总销售约245亿元，同比基本持平。1～6月，禹洲地产海西地区销售约50亿元，同比下跌37%，其中厦门的销售额只有约8亿元。

不过蔡明辉告诉记者，禹洲地产主力货值的推盘主要集中在下半年，货值约700亿元。“第四季度将是禹洲地产的主力销售期，以集中加强资金回笼力度。”蔡明辉表示。

另据介绍，禹洲地产2018年可售货源总计人民币920亿元，上下半年推货占比分别为35%、65%，往年旧货占比18%，2018年新货占比82%，能够完成业绩目标。林龙安也对完成全年销售目标信心满满。

折价引入华侨城 公司股价承压

就在8月31日，禹洲地产宣布向华侨城（亚洲）共计发行4.6亿股，占扩大后股本约10%，筹资18亿港币。此次股份发行将使得禹洲地产的净负债率从2018年6月末的82%下降15个百分点至65%。

据了解，此次交易每股定价3.96港币，为今年6月末禹洲地产账面价值的0.97倍，较公司每股净资产值折价约55%，按当日收盘价则折让约5%。

“华侨城以较低价格入股禹洲地产，这就相当于稀释了股份。”有证券分析师指出，此举可能是禹洲由于资金链问题，需要快速引入资金方，为的是快速降低资产负债率。发行股份虽稀释管理权，但不需要偿还，对短期流动性提升有极大好处。

安居客首席分析师张波告诉记者，华侨城（亚洲）专门从事投融资业务，引入华侨城，借助更娴熟的投融资并购，或能帮助禹洲地产快速做大规模、提高销售业绩。

另外，华侨城（亚洲）主要也为华侨城的文旅地产提供服务，这或能为禹洲地产开拓更多文旅项目。

在业内看来，伴随央企华侨城的入股，禹洲地产也成为了具有国资背景的股份制企业，或能使其在资本市场的认可度、信用评级等方面得到提升。

禹洲地产财务总监兼公司秘书黄展鸿告诉记者，未来华侨城（亚洲）不会进一步扩大股权占比，禹洲还是牢牢的第一大股东。就目前的股价而言，禹洲地产因上半年合约销售慢于预期，且平均增速低于板块平均水平（50%），股价仍持续承压。

不过中金公司发布的研报指出，从历史经验来看，险资、国企和其他长期资金大幅认购地产股，往往是估值见底的信号。