拟打包商业REITs融资计划 瑞安“饥渴症”缘起

一直让瑞安处于资金饥渴状态的“天地系列”开发模式，如今可能再次成为罗康瑞的融资法门。

近日，瑞安房地产(00272.HK)传出即将打包旗下“天地系列”商业部分发行REITs的传言，公司高管表示，该方案仍然在商讨之中，并无定论。

分析人士认为，罗康瑞曾经以新天地模式的成功开发，在资本市场成功大展财技。如今进一步利用成熟商业作为公司运营杠杆，已将这一模式在内地更大规模延续。

瑞安找钱

日前有港媒称，瑞安将新天地等内地商业分拆，可能借助REITs（房地产信托基金）模式在港上市。资产包中包括了上海新天地的购物中心和商铺。

不过，瑞安董事总经理尹焰强对外表示，分拆商业上市仍在研究阶段。即便是确定，也需要几个月的时间。

实际上，瑞安董事局主席罗康瑞早在2009年年底就表示，考虑将已建成的商业物业，如新天地、企业天地等分拆出来为独立的上市公司。此举可令瑞安业务更清晰，并可令分拆出的业务在资本市场上自筹资金。此后，公司一直在运作，但一直未能成行。

此番旧事重提，分析人士认为，主要是瑞安系资金链紧绷，使得该工作加速。3月底，瑞安房地产将有一笔25.43亿港元的三年定期贷款到期。

事实上，在过去的几个月，瑞安频频融资。先是在去年年底拟发行4亿美元的优先票据和 2.7亿新加坡元的优先票据。

数日前，瑞房又宣布额外增加7500万美元2015年到期优先票据，年利率9.75%，与原先4亿美元合并。

由于市场低迷，自去年年底发行的票据一直处于推进阶段，银团规模一再扩大，目前为了发行瑞安的4.7亿美元的票据，联贷行已经增至10家。

天地模式

天地模式之于瑞房，可谓成也萧何败也萧何。

虽然根据瑞安年初发布的投资者通讯，2011年公司实现了107亿元的销售额，其中，商业整体销售占据很大比例，来自商业整体销售的额度达到48亿元。

据瑞安内部人士透露，过去一年多百亿业绩，多来自于出售商业项目，甚至整体性出售。其中的典型包括：将3栋重庆天地办公楼和商铺，以16.7亿整体售予中国平安(601318)及其关联公司；以3.91亿元价格向三井不动产出售广东佛山岭南天地LOT18地块45%的股权；将上海市杨浦区创智天地项目的部分办公楼及零售面积及停车位，以6亿元出售给工商银行(601398)等。

不过，低迷市场中瑞安房地产的平均售价不降反涨。2011年公司平均售价为人民币20200元/平方米，同比增长10%。

这得益于瑞安在上海、重庆、武汉、大连等地推行的新天地模式，采用以商养住的模式，先将周边养成非常成熟的高端商务社区，再出售住宅，使得其住宅项目具备极高的溢价能力。

但在另一方面，该模式在项目实施上需要很长的周期，资金回笼效率远低于万达、世茂等以住养商的综合体开发模式，给瑞安资金链提出极大挑战。

无论是瑞安房地产还是瑞安建业，目前都面临着净资产负债率在港商序列中偏高的问题。去年年底，瑞安建业还因为资金等问题，放弃认购南京一幅科技园地块的开发所有权。

上述内部人士透露，瑞安考虑将商业物业分拆，想让优质资产独立打包上市募集更多的资金，以支撑公司天地战略的后续发展。

实际上，罗康瑞曾经借助新天地概念在资本市场上饱尝甜头。

十年前，罗康瑞凭借新天地模式走红，随即于2006年10月成立了瑞安房地产，在内地专注发展大型综合住宅项目，并将其从瑞安建业中分拆出来独立上市。瑞安建业则转向烂尾楼开发，并在资本市场多次腾挪，瑞安系借此获取不菲资金。