房企土地策略之变：二线城市受青睐

“土地市场的火热现象估计不会长久。”有关机构副总监李建桥向时代周报记者指出，目前国家的政策调控基调依然保持不变。就在4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市作出了预警提示。

  土拍市场变化背后，多数房地产企业依然保持谨慎理性的基本态度。多家房企的投拓人士在接受时代周报记者采访时均表示，投资策略并未发生明显调整，并不会盲目跟风加大投资，目前在土地市场仍然以观望为主。

  二线城市受青睐

  在这一波购地潮中，一二线城市及部分强三线城市升温明显。

  CRIC统计数据显示，3月份二三线城市地价同环比均呈上涨趋势，其中二线城市表现最为突出，成交均价环比大涨43%，达到5075元/平方米，是自2018年1月以来时隔13个月首次回升到5000元/平方米之上。

  在克而瑞监测的2019年一季度的平均土地成交溢价率榜单上，排名前22的城市也主要以二线城市为主，合肥2019年一季度的平均溢价率高达86%，比2018年四季度大增42%；厦门一季度的平均溢价率为39%，比2018年四季度增长25%。

  企业战略调整和规模扩张促使二线城市土地市场持续回暖。在3月召开的业绩会上，多数房企都表示了2019年主要的投资重心会聚焦一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚焦一二线城市。

  而从实际拿地数据来看，今年一季度万科共新增37个房地产项目，分别位于北京、上海、广州、西安、天津、成都等19个城市，占地面积合计341.2万平方米。在新增项目里，一二线城市的占比超过70%。

  在融创2018年度业绩报告中，一二线城市的土地储备占到85%。延续其一贯布局战略， 进入2019年，融创拿地主要集中在上海、天津、重庆、合肥、济南等一二线城市。

  龙湖集团主席吴亚军在2018年业绩会上表示，对于近期愈加疯狂的土地拍卖市场，龙湖的第一原则是坚守一二线城市。

  花样年首席财务官张惠明向时代周报记者表示，花样年的拿地聚焦在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个城市群。除此之外，西安、郑州、重庆、南昌、长沙、贵阳也是重点关注城市。

  “考虑到京沪等一线城市的人口规模控制，预计新一线城市与二线城市中的热点城市会成为下一步开发商重点争夺的对象。” 苏宁金融研究院高级研究员付一夫向时代周报记者表示。

  除了二线城市之外，部分围绕在核心都市圈的强三线城市也备受青睐。根据自然资源部发布的《2019年一季度全国主要城市地价监测报告》，在粤港澳大湾区规划的利好之下，珠海、佛山顺德、惠州、东莞、中山等城市住宅地价涨幅均超过 10%。

  除此之外，临沂、平顶山、安庆、株洲四个内陆城市2019年一季度地价上涨幅度也较为突出。其中，安庆一季度住宅地价环比增速为4.47%；株洲住宅地价同比增速达35.52%。

  房企拿地依旧谨慎

  投资拿地方面，“理性”“谨慎”依然是房企2019年的关键字。

  融创董事会主席孙宏斌在3月29日的业绩会上称，2019年房地产市场不太乐观，融创投资会小心一点。

  万科管理层在业绩会上表示，万科投资非常谨慎，会按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策导向等进行。

  大多数房企都表示按照既定拿地销售比来安排土储资金。花样年、阳光城分别表示按照回款的30%、55%进行拿地。万科首席运营官张旭也表示，万科设置“双阀门”机制，根据销售回款比例以及现金流限制土地投资金额，原则上保持土地储备满足未来两到三年的开发销售。

  今年前三月碧桂园拿地金额仅有74亿元。去年同期，碧桂园以365亿元拿地总额夺得拿地头把交椅。去年前3月以341亿元拿地总额位居第二的龙湖集团，今年同期拿地金额只有137亿元。

  “目前土地市场还是需要多观察，谨慎下手，还未到最佳购地时机。”张惠明向时代周报记者解释，“虽然土地市场火热，但销售市场的表现并未跟上。”一家大型房企广深区域的“投资拓展”负责人也向时代周报记者表达了同样的观点：“目前土地市场还是存在风险的，销售市场情况并未如预期那么好。”

  受市场调控政策总体从紧的影响，一季度房地产销售端以放缓为主。

  根据《2019年一季度全国主要城市地价监测报告》，1‒2 月份，商品房销售面积同比下降 3.6%。2 月份，企业土地购置面积同比下降34.1%，房地产开发景气指数为 100.57，比 2018 年 12 月份回落 1.27 点，是 2017 年以来的次低点位，仅略高于 2019年 1 月份的 100.55，市场处于弱景气区间。

  “我们已经歇了好长一段时间没拿地了。” 一家广州本地房企的投拓人士向时代周报记者说道，“自从 去年12月份之后就没有拿地了，近期也没收到要加大拿地力度的相关通知。”

  观望背后，房企拿地依然将盈利空间、现金流回笼周期作为第一指标。该投拓人士表示，至少要符合10%以上的净利润率公司才会考虑。对于高价地项目，会量力而行，不会刻意追求。“今年我们共参加了十多场的拍卖，但实际只拿下两块地。”