房地产调控现分化，楼市因城施策加速！

胶着的市场形势下，政策的每一次松绑和收紧，都在考验着地方的执政智慧。

  进入2019年，在“因城施策”的指导思想下，房地产调控政策呈现有松有紧态势。

  在调控政策明显收紧的城市中，海南、广州、苏州、合肥等地均继续针对房地产调控中的部分环节加码调控。而在调控政策略现松动的城市中，近期又以南京高淳和湖北恩施等城市为代表。

  二线打“补丁” 三线忙“托底”

  曾经火热的三四线城市已经越来越明显的落寞了。根据上海易居房地产研究院此前发布的报告显示，4月份全国100城房价涨幅有所扩大，但三四线城市的涨幅小于全国水平。此外，三四线库存正在由下降转为上升，目前同比已连增6个月。整体来看，三四线城市房地产市场交易降温，去化速度放缓，库存规模上升。

  因此，进入2019年以来，市场不时传出有三四线城市发布楼市托底性质的政策。特别是在中小城市的楼市成交回落、价格松动的情况下，一些地方对房价的干预日渐增多。

  近日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发文，主送恩施市各房地产企业的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的房价断崖式下降问题，该协会对部分楼盘进行调查核实，并列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

  尽管此后恩施市房协和当地住建部门相关人员均向媒体解释表示，这是房协出台的“自律性文件”，但在分析人士看来，这一举动的“托底”意味明显。

  事实上，恩施只是全国一个欠发达地区楼市发展现状的代表，对房地产有一定依赖度。恩施房协出台的“止跌令”，不是孤例。

  今年3月，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。今年2月，江苏邳州市房地产商会也曾就降价给出过相关文件，并称“对于以地价扰乱市场的房企，房地产商会将建议政府相关职能部门，按照近期成交价格为依据批复下次该盘的备案价”。

  2018年11月，安徽砀山某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

  此外，安徽阜阳在今年2月被发现2019 年之后挂牌的土地出让公告均取消限价条款。同一时期，广东清远也发文上调公积金贷款额度。

  业内分析人士认为，中小城市频繁出台楼市“止跌令”，一方面在于随着棚改力度的减弱，部分中小城市楼市出现明显降温。另一方面则在于市场面临较大下行压力的局面下，影响到土地出让和当地经济的发展。

  除了这些三四线城市以外，政策松动的，还有二线城市南京。近日，据多家媒体报道，南京市高淳区将放开限购，对外地购房者不再有社保或者个税的要求。外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。

  某房企南京的相关负责人表示，由于高淳区远离南京市主城区，实际上更适合作为一个单独的三四线城市市场来看待，此前楼市表现一般。

  在同策咨询研究总监张宏伟看来，2019年以来因为库存压力较大，市场销售期拉长，房价回落预期明显，三四线城市政策可能会迎来更多调整，宽松力度可能较大。

  而就在三四线城市忙于“托底”的同时，以苏州为代表的一些热点二线城市和强三线城市，则开始了新的一轮调控加码。

  东莞近日发布了新的土拍规则，要求土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则，确定竞得人。

  此外，作为江苏重镇的苏州，则走出了一条与南京截然相反的路子。5月下旬，苏州出台收紧调控手段，甚至命令规定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。此外，房价同比涨幅连续在统计局70城中居首的西安，也在近期发文开始严查购房资格。

  一线整“秩序”

  从目前情况来看，调控政策正趋向于多元化。一些三四线不断尝试“托底”，部分热点二线城市在给政策“打补丁”的同时，一线城市则在整顿市场秩序上投入了比较大的精力。

  从媒体公开消息来看，北京市住建委近日又查处了20家违规发布房源信息的房地产中介。据悉，2019年北京已依法对183家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。

  同样在市场乱象整治方面，近来来，上海针对茶水费、捆绑装修、捆绑车位等乱象实行了公证摇号购房制度，要求开发企业必须将全部准售房源纳入排序选房范围。

  无论是在限购、限贷，还是摇号购房等方面，上海的调控政策是全国最严格的并不为过。                 

  调控政策基调不变 松松紧紧将成常态

  总体来看，目前的房地产政策中，微调的城市越来越多。“一城一策“已成为目前各省房地产市场调控的主要方案，针对不同地域的不同现状，调控政策也呈现有松有紧的分化趋势

  根据中原地产研究中心此前统计的数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次， 2月份21次，1月份68次。今年前5个月里，房地产行业发布的各类调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一城一策”的含义在于各地的调控自主权更大，各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。

  民生银行产业发展研究中心研究员郭晓蓓表示，监管部门还是会坚决贯彻房地产调控政策，扎实推进解决房地产市场问题。坚持“房住不炒”定位，城市既要满足刚性和改善性的住房需求，同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

  华创证券分析认为，从去年后半年的地产严控到年初以来的精准施策，地方政府房市调控政策逐渐呈现分化趋势，依据当地市场情况具体施为，地方政策更加富有弹性。

  多数业内人士认为，未来松松紧紧将成为常态。不能过快上涨，也不允许大幅下跌，这是房地产市场求“稳”的核心，在市场形势不断变化之时及时作出相应调整。