中海年内豪掷758亿抢地 净负债率上升逼近40%红线

    2019年的楼市，有人欢喜有人忧。

    在泰禾集团、新城控股这些民企新贵遭遇资金链危机、“黑天鹅事件”事件时，以中海地产、保利发展为代表的央企地产商逆势崛起，成为土地市场的高级玩家。

    7月15日，久违的北京土拍市场，中海地产以79.4亿拿下丰台造甲村地块，荣升今年总价“地王”；单体竞拍、强大的资金实力，逼退了其他联合体对手。

    一向稳健、低调的中海在今年露出了凶猛的一面。据21世纪经济报道统计，今年截至目前，中海系已豪掷758亿拿地，位列房企拿地排行榜前三。

    充裕的资金、极低的融资成本、超低的净负债率，以及快速的销售和回款，令中海有底气在土地市场一展雄风，进而促进其销售和营收规模的扩张。

    颜建国回归两年来，中海已在规模上发力，2019年表现似乎更为激进。在房企销售排行榜第7位徘徊了数年之久，随着公司在土地和销售上的显著增长，中海今年有望迎来排名的突破。

    中海是今年央企、国企背景的地产商集体发力的一个典型样本。在房地产调控、融资趋紧的背景下，国资地产商将携融资、拿地等优势，重新改写房企的竞争格局。

    进取型中海

    造甲村地块，位于北京主城区，不限价、不限“70/90”，住宅面积大，是今年土地市场的“香饽饽”，但66.84亿元的起拍总价，令多数房企只能望之兴叹。

    “今年很多中小房企钱都很紧。”最终，只有金茂+宝龙+骐骥、首开+保利+城建+建工、中海、合生等4家企业及联合体报价参与竞拍，最终花落中海。

    此前的6月24日深圳土拍，中海还以54.08亿元拿下深圳光明一宗地，可售楼面地价3.9万／平方米，刷新光明地价。

    这两幅“地王”，并没有超过2015、2016年的全国总价、单价地王，中海有关人士表示，地价均符合预期，测算可有合理利润，从中亦也可看出中海的进取之意。

    “观察土地平均成本本身意义不大，如果在三四线城市买地，地价（当然）便宜，一线城市就比较贵。我们一般不会比买地面积、买地价格，我们看的是回报率。”在2018年业绩会上，中海外董事局主席兼行政总裁颜建国曾如此表示。

    接近中海的人士称，中海习惯单打独斗，并且喜欢买净地。今年以来，除了北京、深圳，一直深耕一二线的中海，还在厦门、杭州、苏州、宁波以及粤港澳等地频繁拿地。

    公告显示，今年1至6月，连同中海宏洋在内，中海系公司一共出资640亿元拿地。若再加上7月所拿地块，年内买地已达758亿，仅次于碧桂园、融创。按照年初计划约1350亿港币的土地投资额度，截至目前，中海已经花去了大半。

    将时间拉长到三年来看，可见中海的投资力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出让金总额是1045.1亿元，2018年为1100.9亿元，今年预计会超过前两年。

    这背后是这家40年的老牌央企重回规模竞争赛道。国盛证券指出，2006年至2011年的中海地产，规模曾排名第二，但2012年-2017年间由于人事调整及经营策略等因素，销售大幅放缓，规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超，排名掉至全国第7。

    2017年颜建国回归中海后， 拿地和销售都明显提速，但近两年销售排名并未上升，营收更是表现不佳。

    2019年，颜建国将中海的销售目标定在了3500亿港元。这一目标非常谨慎，但事实上中海已显露排位上升的锋芒。

    上半年，中海完成合约物业销售额1942.02亿港元，同比增长约28.74%，增速在前十大房企中居于第一；完成全年销售目标的55%，高于行业平均水平。

    颜建国强调，中海对规模的追求是服务于利润的。蝉联房企“利润王”15年的中海，不会放弃这一核心诉求；中海在拿地上亦秉持审慎策略，不想错拿一块地而影响全局。

    融资优势凸显

    1979年成立于香港，1992年上市的中海地产，具备央企和外资双重背景，控股股东为中国海外集团（中国建筑全资子公司），持股比例为56%。

    优越的国资背景加上40年不动产开发运营经验，中海是房企中一个特殊的存在。中海今年上半年的“高调”，一大核心因素是充裕的、极其低成本的融资。

    据国盛证券数据，2018年中海的融资利率低至4.3％，在房地产龙头企业中，排名第一。

    今年初，中海发起了一笔高达300亿港元的银团贷款，创造了公司史上最大的单笔融资记录。

    中海没有对外公布这笔融资的利率，对比此前2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%，业内预计其利率也相差不多。

    几乎同时，中海又发行两笔共35亿人民币的公司债，利率分别为3.45%、3.75%。

    7月8日，中海首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，包括票息为3.45%的10年期美元债，以及5.5年期20亿元港币固息债券， 票息仅2.90%。

    据不完全统计，不算银行开发贷，今年中海境内外融资总额已约400亿港元，平均利率或低至3%以下。

    国盛证券指出，基于低负债率、高信用评级以及充裕的在手资金，在行业融资环境收紧的情况下，中海融资成本具备极大优势。

    超低的融资成本加上偏低的净负债率，“秒杀”其他一切房企，也让中海在土地市场所向披靡。

    此外，与大多数房企相比，中海还有着很大的加杠杆空间。从2011年开始，中海的净负债率就保持在30％左右，2018年的净负债率为33.7％，在Wind的2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位。而一同参与造甲村地块竞拍的合生2018年净负债率为70％，金茂71％，保利则达到80％以上。

    不过，截至2019年一季度，中海银行结余及现金为959.8亿港元，净借贷比率上升5个点至38.3%，已逼近公司早先定下的40％红线。