苏州40年产权公寓是大坑还是大馅饼？多组数据为你解读！

    不久前，本站发布过一篇讲“苏州酒店式公寓现状”的文章。文章当中提到这样一个现象：“通过走访我们发现，苏州限购政策出台后，住宅门槛变高、部分购房者转战公寓，这其中，除了刚需和过渡性群体，还有大量的投资客。”相关阅读》》7.24新政后的苏州公寓：购房者转战、投资客扫楼、房源告急！

    文章发出后，在网络上引发不小的轰动，众说纷纭。有网友认为：“公寓就是一坑，没有投资价值”；也有网友认为：“买公寓作为过渡性住房未尝不可，前期可自住，后期可出租。”

    ▲网友留言

    ▲苏州乐居网友群

    公寓究竟是坑还是投资的风口？究竟能不能买？如果想买，应该怎么选？想出手的话需要经过哪些流程？带着大家关心的一系列问题，我们再次进行了调查，通过大量数据与采访一一进行解读。

    ▍1-7月公寓成交均价走势平稳 5月公寓市场最火

    据克而瑞数据统计，2019年1-7月苏州市区酒店式公寓产品成交面积约为57.08万平，成交套数为9529套，成交金额共计114.13亿元，成交均价20169.34元/平。从前7个月的成交量价来看，公寓市场成交量维持在一定规模、价格趋稳。

    ▲2019年1-7月苏州公寓成交面积

    ▲2019年1-7月苏州公寓成交套数

    从成交面积和成交套数来看，3、4、5月占据前三。5月成交量最高，成交面积为11万平，成交套数为1705套；其次是4月，成交面积9.5万平，成交套数为1632套；3月成交面积8.8万平，成交套数为1601套。

    ▲2019年1-7月苏州公寓成交金额

    从成交金额来看，3、4、5月依旧排在前三。5月成交金额24.43亿元；4月成交金额18.23亿元；3月成交金额17.84亿元。

    总体来看，无论是成交套数，成交面积，成交金额，3、4、5月均高于其他月份。那么，今年1-7月公寓月成交均价走势又如何呢？

    ▲2019年1-7月苏州公寓成交均价

    从月成交均价折线图来看，1-7月均价走势基本趋于平稳。自2月成交均价突破2.5万元大关后，便一路下行。7月的成交均价18617.03元/平，与1月成交均价17142.90元/平相比，涨了1474.13元/平，涨幅8.60%。

    ▍苏州公寓多为投资、养老、过渡所用 热销公寓有这些特点

    目前，苏州市面上的40年产权的公寓有平层和loft两种，小户型、低总价、近地铁的产品都比较受欢迎，投资占比也非常高。在进行走访的过程中，几乎每个置业顾问都会提及“回报”二字。某热门项目的置业顾问表示：“买公寓大多都是长线投资的，后期出租赚收益，卖出去那是最后一步了。我朋友现在就租了一套公寓，月租金2800元”。

    ▲高铁新城街景

    据本站调查，在苏州买公寓的客群大体可分为以下三种：

    一、长线投资客，他们多认为：“租金抵月供，十年后白挣一套房子”；

    二、子女买给父母养老；

    三、单身男女、刚需一族作为过渡用房。

    以下为2019年1-7个月热门公寓排行榜：

    ▲热销公寓排行榜

    观察以上热销公寓，其实很容易发现共同之处。若考虑入手公寓，这些因素你需要注意：

    1、地段好，有人气，有商业，有地铁；

    2、大品牌开发商，口碑不错的物业，后期容易出租；

    3、周边有客源。如MOC芯城汇项目周边有清华紫光、京东、苏州高铁北站，能够带来客源；

    4、39平loft公寓与49平的平层公寓相比，买入价格相差不大，但39平loft公寓，后期租金一定比平层高出很多；

    5、价格最好低于周边住宅均价的20%-30%左右。

    ▍公寓与纯住宅区别多 出手税费高需注意

    首付凑不齐，买房徒伤悲。空有一颗买房的心，却没有买房的款。此时低总价的公寓便成了年轻人的首选，但公寓与纯住宅存在较大区别，没有购房经验的年轻人一定要先了解一下：

    ▲点击可放大查看

    “很多投资客比较倾向住宅是有原因的，公寓在转手的时候非常麻烦，税费相当高。”一位业内人士一语道破“天机”。“假设一套公寓买入50万，卖出100万，差额20%是个税，也就是说光是个税就要交10万，还有其它税没交完。而一套公寓想溢价50%！得多难……”

    为了咨询公寓转手的具体流程，本站致电了苏州房地产交易登记管理中心。工作人员表示二手公寓交易可以通过中介，也可以自行交易：“二手公寓和二手住宅房一样交易，区别在于公寓出手时税费更高，至于具体税费是多少我不方便预估，需要通过网签才能知道。”

    公寓与纯住宅在出手时税费究竟有着怎样的区别？本站通过采访中介、查阅相关资料，整理出以下表格：

    ▲点击可放大查看

    关于40年产权公寓到期后该如何处理的问题，本站致电苏州房地产交易登记管理中心时也一并提出了，工作人员给出的回答是：“40年产权公寓到期之后该怎么办，这个我也不太清楚，苏州现在没有相关的政策。”

    ▲高铁新城街景

    总结：通过本文数据，其实我们可以明显的感受到，苏州近7个月来公寓市场成交量较大，价格趋稳，没有大起大落。这也就意味着“低进高出，快买快卖”的投资门道，在苏州公寓市场上并不适用。本文我们也罗列了大量的文字，为大家解释公寓与住宅的区别，其中尤为需要注意的是税费；无论出手税费是接盘侠承担还是房东承担，都意味着同等售价的房子，税费越高，你到手的钱就越少。“不限购不限贷低总价”的卖点虽然撩人，但目前苏州对于公寓市场的政策尚未细化，我们也温馨提醒大家、尤其是投资客，从功能用途、性价比、投资回报和出手税费四个方面来看，公寓可能没有想象中的那么好。房住不炒，投资需谨慎！