房价增速趋缓、土地市场退烧 房企改变拿地策略

    国家统计局8月15日发布了2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示，7月份，一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅不同程度地回落或相同。

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析表示，各地继续贯彻落实党中央、国务院部署，始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，进一步落实房地产调控长效机制，7月份房地产市场总体延续平稳态势。

    根据易居房地产研究院发布的《2019年7月全国房地产市场报告》显示，5月以来，房地产开发投资、房屋新开工面积和房地产开发企业到位资金等指标增速已连续三个月出现回落。在此大背景下，房企也在调整战略，拿地也更加谨慎和聚焦。

    追低溢价率地块

    众所周知，2016年、2017年“地王”频现，地块溢价率也是频创新高。例如金地集团和苏州金悦凯投资咨询有限公司联合拿下的上海浦东新区祝桥地块，溢价率高达285%；万科地产以6.78亿元拿下的工业北路张马屯地块,溢价率高达342%。

    但与彼时的房企拿地热情高涨不同，中国房地产报记者经粗略统计后发现，如今房企拿地更加谨慎，溢价率相比前两年下降不少。

    如今年5月江西九江两宗商住地被碧桂园、中基以5.82亿元摘得，溢价率分别为71.88%和60.05%；弘阳和嘉宏房地产分别以12.4亿元和10.37亿元竞得常州新北区两宗地块，溢价率分别为26.53%和35.2%；苏州3宗地块成交总金额41亿元，分别被路劲、荣盛和中南以溢价率46%、67.8%和45.4%夺得；荣盛以8.84亿元竞得江苏省一宗住宅用地，溢价率为67.8%。

    进入下半年，以土地成交情况来看，溢价率下降速度有所加快。易居房地产研究院数据显示，8月以来，全国土地市场降温趋势继续蔓延。8月首周，全国成交单宗5亿元以上地块仅32宗。其中，底价成交的数量高达18宗，6宗土地溢价率仅为1%左右。

    8月16日，嘉兴桐乡市出让2宗商住用地，总起价7.09亿元，地块分别位于经济开发区和石门镇，总出让面积81697.77㎡，总建筑面积225374.4㎡。其中桐乡市石门镇中兴路西侧、民联路南侧地块被海宁市鸿翔中金地产有限公司拿下，溢价率为3.35%；上海市1宗综合用地(含住宅)出让，总出让面积6.5万㎡，总规划建筑面积10.07万㎡，起始楼面价23437.03元/㎡，起始总价23.61亿元。最终，由昆山建律置业有限公司（保利）以成交价25.03亿元摘得，溢价率为6%。

    易居企业集团CEO丁祖昱分析认为，股市有追涨杀跌，地市也追涨杀跌。有很多房企都觉得土地价格还会再跌。所以未来土地市场还有下行的空间，整体土地市场溢价率也可能进一步下降。

    城市集中度提升

    从近几年房地产行业的发展趋势来看，城市的集中度在迅速上升，从公开数据来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。

    中指研究院数据显示，今年1-7月，全国土地成交金额前10位城市累计成交9229亿元，同比增长14.8%；今年1-7月，全国土地成交金额TOP10城市累计成交9229亿元，同比增长14.8%，增速较1-6月回落1.2个百分点。

    其中，杭州土地市场交易热度有所下降，但累计成交总价依旧稳居榜首，累计成交总价1672亿元，同比下降17%；中西部核心城市成交火热，武汉和昆明土地成交总价与规划建筑面积均有上榜，成都、西安与郑州则出现在规划建筑面积榜单中。值得注意的是，天津、广州土地成交持续放量，规划建筑面积同比分别增长68%和94%，位于榜单的第三位、第六位。

    从拿地金额来看，今年前7个月，保利进入上海、杭州和南京三个城市的榜单中；碧桂园、绿地进入天津和上海两地的榜单，新城、融创进入天津和武汉的榜单，并夺得两个城市拿地金额榜首。此外，首创置业深耕京津冀地区，位于天津、北京两个城市榜单的第三。

    另外，丁祖昱认为今年城市集中度体现的尤为显著。“前50位的城市占了整个中国32%的常住人口，房产投资比例达到62%，销售面积占到46%，50个城市占了三分之二的市场。所以能够守住前50个城市就守住了整个中国的大半壁江山。但另一方面，在这些城市当中的土地价格相对来说居高不下，土地资源相对来说更加稀缺。” 丁祖昱表示。