最新实探！超116亿，"9.18"8幅宅地现状曝光，最大黑马或是...

    8月28日，吴江开拍两宗商住地块，两宗为连体地块，最终被绿地香港与华润分别收入囊中。至此，8月苏州土拍偃旗息鼓，鸣金收兵。

    而在9月，仍有20宗地块亟待出让，其中有8宗地将在9月18日开拍。

    8宗涉宅地，涵盖园区、高铁新城、姑苏北环、吴中胥口、新区通安、相城澄阳、渭塘7个板块。这也是自“7·24”新政之后，苏州除吴江外的首次挂地。

    先来看下这些地块的信息：

    挂牌地块详情

    本次公告实行“限房价、限地价”出让方式，其中园区2宗地块限定商品房备案均价、备案最高价、 最低装修标准，设定网上竞价中止价、一次报价有效区间等。

    除此之外，按照“7·24”新政要求，土地保证金比例将提高至50%，这对房企而言，拿地的门槛进一步提高了。

    目前地块的相关信息已在公告中发布，但是想了解地块现状以及周边配套具体如何还是需要实地考察一番。因此小编专门花了一天半的时间，跑了一遍8宗地所在位置，下面就带大家来了解一下。

    【8宗地块详情】：

    园区娄葑32、33号地块

    娄葑32、33号两宗地块相邻，只有一路之隔，未来很可能被同一家开发商拿下。在本次挂地公告中，两宗地块的备案价被明确限制，其中最高备案均价都为32500元/㎡，最高备案单价都为34800元/㎡。

    地块规划条件还有：
    1、该地块上项目应当规划建设套型面积为70-90平和90-110平，计容面积分别不低于项目住宅总计容面积的40%和20%；

    2、该地块上项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/平；

    3、该地块上住宅销售须严格执行相关人才优先购买政策。

    娄葑两宗地块航拍图

    点评：探地时两地块均已平整完毕。两宗地位于工业园区娄葑板块，板块内安置小区、老小区居多，鲜有新地出让。而唯一的纯新盘星翠澜庭正位于地块东侧，与两宗待拍土地仅一路之隔，该项目预计在9、10月首推建面约125㎡、143㎡、183㎡的精装现房。

    地块周边在售二手房有群星苑三区（链家挂牌均价24071元/㎡）、姜家新村（链家挂牌均价21066元/㎡）；商业配套有星叶生活广场、璨园生活广场，星湾邻里中心（规划中）等；学校有文萃小学、南园实业园工业小学等。

         姑苏27号地块

    姑苏27号地块位于清塘路南，清洁路西，为商住混合用地。地块规划条件有：商业计容建筑面积不少于2000㎡；装配式建筑比例100%。

    地块现状实景图

    点评：目前土地尚未平整，地上杂草丛生。该地处于姑苏区北环片区，近广济北路。周边老小区居多，有清塘新村（链家挂牌均价20992元/㎡）、钱塘家园（附近中介挂牌均价21277元/㎡）。

    地块配套方面，出行有北环快速路、广济北路、清塘路等主干道加持，距离轨交2号线山塘街站也只有1公里左右，地铁1站即可到达石路商圈或苏州火车站；医疗资源丰富，距苏州市立医院只有500米，距广济医院不到700米，家人健康需求完全有保障。

    值得一提的是，地块1.2的容积率未来极有可能做成联排、叠墅类的低密度产品。目前姑苏区同类型项目还有银城·源溪，由17栋叠拼和24栋合院住宅组成，其中叠拼为4层；合院为3层，预计9月初开盘。

    澄阳30号地

    地块位于相城区澄阳街道227省道西，富元路南，规划条件有：

    1、所有住宅面积不得小于100㎡；

    2、特定绿化范围：绿化率大于等于70%；

    3、住宅高差需大于等于12米。

    地块现状实景

    点评：探地发现，目前土地仍有杂草，不过较为平整。地块周边金属、电子、模具工厂较多，运输车辆来往也很频繁。

    地块东侧是正在修建的苏州北站高架路，北边不远处则是中环北线，未来道路修建完毕后，该区域交通状况将有明显改善；地块离地铁站较远，居民出行还是依赖公交或自驾。

    地块商业配套较为贫瘠，尤其缺少大型商场；医疗资源尚可，东南侧不远有广济医院和第五人民医院；学校方面，根据地块规划公告，后期地块东南角未来将会有一所幼儿园，这对地块而言也是一件利好。

    目前澄阳区域内在售新盘只有东原阅境，该项目已于8月29日加推304套洋房和小高层房源，户型面积约95-120㎡。

    待售楼盘方面，今年2月中梁&新力联合竞得的澄阳康元路地块规划日前已经出炉，该地块成交楼面价13530元/㎡，整体规划为3幢高层和11幢小高层住宅产品。

    高铁新城29号地块

    该地块处于高铁新城核心住宅区，与高铁北站不过一路之隔。地块性质为住宅、商服用地，规划条件有：

    1、住宅户型面积不得小于100平（包含公摊面积及套内面积）；

    2、商业计容面积不大于500平，不可分割销售，不可设置沿街商业。

    地块现状实景

    点评：探地时地块已经平整，较为干净。不少人在高铁新城置业都是冲着学区去的，29号地块如果参照2019年该区域学区划分细则，比较可能会被划入【南京师范大学相城实验幼儿园服务区】，不过具体如何还是要以官方为准。

    配套方面，地块紧邻200万方城市综合体MOC芯城汇（在建），还有圆融广场、朗诗未来广场等商业，日常消费需求都可满足。出行的话，有高铁北站的全方位加持，去哪都是相当快捷便利。

    地块周边楼盘有：MOC芯城汇（在售均价约2.7万元/㎡）、建发中泱天成（链家二手房挂牌均价3.5万元/㎡）、金科观天下花苑（链家二手房挂牌均价3.3万元/㎡）、金辉优步水岸（链家二手房挂牌均价3.2万元/㎡）。

渭塘31号地

    地块位于相城渭塘，南侧紧邻国展和昌府，四周河流湖泊环绕，环境优美。地块规划条件有：

    1、住宅高差须大于等于12米，“南低北高”；

    2、所有住宅面积不得小于100平（包括公摊面积及套内面积）；

    3、装修比例达到100%，成品住宅（6层及6层以下住宅除外），比例达到100%。

地块现状实景图

    点评：目前地块上已经搭建好活动工棚，不过尚未进行作业。地块周边新盘较多，包括国展和昌府（在售均价19000元/㎡叠墅房源，后期加推高层产品）、保利天樾（待售毛坯叠墅和高层）、建发阳光城璞悦（在售20000元/㎡起小高层房源），二手房在售有宝润168广场公寓（链家挂牌均价10724元/㎡）等。

    配套方面，距离地块最近的是钻石邻里中心，西南边还有东方时代广场、宝润168广场等商业。其他配套还是较为缺乏的，尤其是交通相当不便，没有公交可以直达最近的骑河地铁站，较为依赖自驾和公交出行。

         通安34号地块

    该地块位于通安镇，占地面积达54035.7㎡，体量巨大，与通安碧桂园斜角相望。地块规划有：

    1、全装修成品住宅；

    2、地块内不得设置带有私家花园的低层独立式住宅；

    3、A区与B区须架桥连通，架桥范围详见红线图，架桥宽度控制在8米以下，架桥高； 度控制在黄海高程3米至6米之间，架桥实际位置以审批方案为准。

    地块现状实景图

    点评：目前地块上还有很多建筑碎片，尚未平整，较为荒乱。地块附近在售新盘较多，主要有新澎湃国际社区（东区在售均价20000元/㎡精装房源）、禹洲嘉誉山（在售均价18500元/㎡高层户型）、金地浅山风华（在售均价23000元/㎡一期洋房）。

    不过和以上新盘不同，34号地块位于通安“深处”，周边以老小区居多，如通安碧桂园（链家挂牌均价19677元/㎡）、华通花园四区（链家挂牌均价16343元/㎡）、荣尚花苑（链家挂牌均价16701元/㎡）。

    配套方面，地块南侧道路即有公交站台，可直达轨交1号线塔园路站；地块东面不远处有万客隆生活广场、盛安商业广场，南面还有苏州图书馆分馆。此外，地块距大阳山国家森林公园只有1.5公里，闲暇时间恰好可以带家人过去放松一番。

    胥口28地块

    地块位于吴中区胥口镇，为住宅、商服用地。规划条件有：

    1、商服计容建筑面积为1500-3000 平方米，业态主要以零售、办公为主；

    2、不得建设别墅住宅；

    3、住宅单套面积应全部大于等于90㎡；

    4、住宅建筑应全部成品化建设和交付使用。

    点评：目前地块已被围墙挡起，里面尚未平整，野草遍地。地块西侧为胥口商业文体邻里中心，东侧为胥江一号别墅项目，南侧为胥江，在售的旭辉公元也位于也不远处。从起拍价来看，该地块是8宗地里面最低的。不过就配套而言，该地实力却远超澄阳、渭塘地块。

    首先，28号地块可以说是准地铁房，与轨交5号线（在建）东大街站相隔只有300多米，出门就能坐地铁的生活谁不想要？其次，地块自带计容面积为1500-3000 ㎡的商服地，今后业主日常消费也有所去处。此外，地块南侧与胥江一路之隔，河流两边风景秀丽，绿植众多，居住环境十分宜人。

    目前地块周边在售新盘较少，竞品有旭辉公元弘庭，项目在售均价23000元/㎡洋房房源；旭辉另一项目公元萃庭已于8月28日取得预售，预计于29日开盘，房源面积93-106㎡，房源均价20000元/㎡。

    总结：作为“7.24”新政之后苏州（除吴江）的首次挂地，[4]号公告可谓是执行了新政中的众多要求，如首次实行了“限房价、限地价”的出让方式，对现房销售条件进行了进一步限制等。

    从探地情况来看，园区娄葑、高铁新城等地块较为出众，不论是所处板块发展潜力，还是地块周边配套都可圈可点，或会吸引众多开发商争夺。此外，胥口镇地块“地铁+自带商业”的配套无疑将成为本次土拍中的黑马。不过具体如何，还是下月见分晓！