2009年常熟商业地产分析 发展前景展望及探讨

　　一、常熟商业地产回顾

　　1、何谓商业地产?

　　商业地产，顾名思义，是作为商业用途的地产，用以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等。与住宅开发相比，商业地产的高投资回报率和升值潜力是它最大的优势所在。

　　通常商业地产被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心，其实，严格定义的商业地产有广义和狭义之分。广义上讲，商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产统称为商业地产。它应该包括：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。

　　目前我们常说的商业地产主要是广义上的，只要是泛商业的业态，均可称为商业地产。

　　2、常熟商业地产发展回顾

　　常熟经济富庶、包容开放，再加上海陆交通的便利优势，在历史上的每个和平年代都是商贾云集、繁荣兴旺。步入近现代尤其是改革开放以来，常熟更以其独特的产业优势和发展战略，迅速崛起于长三角，经济发展在全国百强县市中亦名列前茅。

　　常熟的商业发展，发轫于以县南街为代表的传统商贸街，它们临近原老县政府，依靠政治中心而形成经济、商业中心，时至今日，它们仍然是很多常熟老人心目中的“市中心”。

　　之后，方塔街、方塔东街等商业步行街发展成熟，这种以购物休闲为主的步行一条街，一般被称为第一代商业模式，是三线城市市级商圈的普遍特点。目前常熟的北门大街、引线街、东门大街、泰安街以及盛世淘宝城和规划中的虞山商业街等都在延续着这一形态，丰富着常熟商业的氛围。

　　而为了顺应常熟服装产业的发展，招商城应运而生。这是常熟目前唯一已经完全成熟的区域性商业中心，相比于方塔街，招商城已经将商业街引入室内，并以产业链的形式打造具有超大规模的专业商圈，同时又带动相关产业的发展，追求更丰富的业态以及配备相关餐饮、娱乐、休闲等服务功能。

　　这便是常熟目前已经成熟的“方塔街商圈”和“招商城商圈”，而在此发展过程中，诸多商业地产的业态形式也渐次出现，但多属于零散状态，比如超市、酒店、写字楼等，规模较小、业态单一，零星分布于城市的各个角落，极难打造成集中的商业中心。