昔日“地产航母”合生创展加速拿地，欲调整“慢节奏”向规模进发

尽管2018年销售规模仅有149亿元，但坐拥2940万平方米土储的合生创展集团(HK：00754，下简称“合生创展”)，依旧是房地产界难以忽视的一个存在。

9月16日，合生创展再次大手笔拿下广州一宗旧改用地。在此之前，合生创展还重启了公开市场拿地、接盘新城控股(SH：601155)项目、销售加速等，这一系列动作似乎在昭示着，以“慢”著称的合生创展，要向规模“变速”了。

随着资金、土地等核心生产资料不断向头部房企聚集的行业现状下，合生创展想要重回规模梯队的逻辑并不难理解，但如今，在市场环境大下行压力加大的背景下，昔日“华南五虎”之一的合生创展，想要重回赛道，恐怕困难重重。

加速拿地背后“粮仓”告急

9月16日，广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，决定合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，投资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。

这是一年内，合生创展在广州拿下的第二个旧改项目。2019年4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。作为“旧改大户”合生创展还曾在2018年举办的省三旧推介会上对外披露，目前，在广州地区或有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等。

事实上，城市更新、协议出让等方式，也一直是合生创展获取土地的主要方式。

值得注意的是，今年以来，鲜少通过招拍挂拿地的合生创展还频频现身在土拍市场。7月22日，广州增城陆村一宅地被合生创展以底价11.19亿元拿下; 7月10日，其斥资9.36亿元夺得江门蓬江区两宗商住用地。尤为值得一提的是，2019年7月16日，在北京今年的“总价地王”出让中，合生创展还曾与中海地产缠斗数轮，最后不敌中海败下阵来。

作为王石口中的“地产航母”，合生创展曾因土储量巨大而闻名业界，因此，其如今的一系列拿地动作，着实令业界感到意外。对此，上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产表示：“今年土地市场慢慢在降温，价格并非居高不下，而且一二线的供应量开始释放出来，是囤货的好机会。”

同时，随着近年来一线城市增量土地的减少，房企纷纷将目光投向了城市更新的旧改市场。这也意味着，合生创展此前主要获取土地的难度正在不断加大。

而其公开的土储数据，确实也显现出下滑势头。据蓝鲸房产不完全统计，2013年-2018年，合生创展的土地储备分别为3345万平方米、3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米和2922万平方米，呈现逐年平稳下降的趋势。不过，这一土储仍与中国奥园(HK：03383)、招商蛇口(SZ：001979)等千亿级房企相当，可见实力依旧不容小觑。

昔日“地产航母”欲重回规模赛道？

加速拿地之余，合生创展在销售端也呈现出发力势头。数据显示，2019年上半年，合生创展销售额为103.69亿元，同比上升66%。营业额为63.41亿元，同比上升52.1%。而市场中也有传言称，合生创展集团有限公司董事局主席朱孟依为合生定下了一个小目标：2019年销售400亿，2020年800亿，每年保持30%-50%的增长率。

慢节奏的合生创展终于要提速了。过去多年来，合生创展坚持以囤地实现利润最大化的开发模式，如其位于广州的骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等数个项目，开发建设周期均超过十年，这使其多年来始终在百亿级规模徘徊，因而，其经常被质疑发展节奏缓慢。

如今，尽管坐拥丰富的土地储备，但其要面临的压力并不小。“目前市场环境已经大不如从前，竞争激烈程度也在增加。”卢文曦分析道。

除了风云变幻的市场环境之外，合生创展职业经理人“走马灯”般的调整，也成为其发展中的不确定性因素。2018年9月3日，原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵正式加盟合生创展，任执行董事及行政总裁，结束了合生创展6年半没有总裁的局面。席荣贵之前，谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎都曾历任合生创展行政总裁。

业内分析认为，职业经理人的出走，主要是与朱孟依发展理念不合，有广州业内人士曾直言，作为潮汕人的朱孟依在企业管理上还是比较青睐家族式的管理模式。职业经理人频繁更迭，对于公司的良性成长亦带来了诸多不确定性。“队伍带起来需要周期，大家要相互磨合。另外，在这种频繁的更迭中，合生创展在销售体系等方面的建设能否与现今的速度相匹配还值得观察。”卢文曦认为。

此外，知名房地产分析师韩世也表示，“合生创展想要提升自己的发展能力，还需在队伍建设、发展速度、房地产开发运营管理等方面都要跟得上步伐才行。”

对于这些沉疴旧疾，合生创展将会给出怎样的“药方”，蓝鲸房产将持续关注。