土地市场趋于理性，杭州仍是房企追逐热点

土地市场正逐渐趋于理性。机构数据显示，1~9月，全国300城土地供应88131万平方米，同比跌1%；成交面积72986万平方米，同比跌3%；溢价率16%，同比跌0.4%。

  实际上，继4月份达峰值后，土地市场热度持续下滑，8月平均成交溢价率不到10%。底价成交、流拍现象也明显增多，南京、重庆、天津等热门城市多幅地块流拍。这一现状，持续至9月。

  不过，杭州仍是房企追逐之地。前九月，杭州卖地收金近2223亿元，高居城市榜首。

  资金追逐杭州市场

  土地市场供求双降，但出让金额不降反升。据机构数据，1~9月，全国300城卖地收入35195亿元，同比增15%；其中一线城市土地出让金3830亿元，同比增26%；二线城市出让金19473亿元，同比增26%。

  这背后，是全国土地均价仍在持续走高。数据显示，前九月300城土地成交均价2581元/平方米，同比增17%。二线城市拉动效果明显，成交均价3442元/平方米，同比增17%。

  “二线城市部分土地交易成本相对不高，且城市基建等发展不错，使得部分近郊区土地表现较好，进而土地价格呈上涨势头。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

  量跌价涨的土地市场中，杭州仍是最显眼城市。前九月，杭州卖地收金近2223亿元，高居城市榜首。

  7月30日，新世界（00017.HK）发力杭州土拍市场，以97.92亿元夺得杭州望江商住地块。此地成为今年总价最高地块，楼面价24860元/平方米，溢价率3.93%。新世界也成为嘉里、恒隆之后，又一进入杭州的中国香港商业巨头。

  实际上，资金对杭州追逐已久。2017年，杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年再创新高，达到2501亿元，在全国各城市中领跑。

  合硕机构首席分析师郭毅认为，有规模诉求的房企，要把握自身趋势合理纳储。在城市选择上，二线和强一线城市吸引人口流入，衍生出深层购房置业需求。

  杭州正是房企的择优之选。近年来，在经济发展、人才政策吸引下，人口快速涌入杭州。2015年、2016年、2017年、2018年，杭州新增常住人口分别飙涨12.6万、17万、28万、33.8万人。

  此外，BOSS直聘发布的《2019二季度人才吸引力报告》显示，在人才吸引力方面，北京继续位列第一。杭州稳列第一集团，与一线城市在同水平竞争。

  土地市场火热之下，杭州土拍政策调控加码。

  6月29日，杭州土地出让条件首次设置“限房价、限精装”条款。杭州将在土地拍出前约定入市价格，地块价格指标除土地出让起价、封顶价，还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

  “此次土拍新规，主要目的是限制杭州房价过快上涨，给之前火热的土地市场降温，稳定杭州房地产市场健康发展。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称。

  但贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，杭州近年来人口流入较快，市场升温的主要原因是居民和房企资金。限房价、竞自持的方式并不意味着增加有效住房供应，不能治本。

  杭州之外，房企拿地热门城市还有上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明、宁波；1~9月土地出让金分别为1306.6亿元、1224.2亿元、1198.7亿元、1177.4亿元、1153.3亿元、1015.6亿元、957.7亿元、807.4亿元、804.3亿元。

  而除去新世界的豪赌，前九月涉足全国高价地的房企还有华夏幸福、陆家嘴集团、中海、万科、华润置地、融创中国、嘉里建设、星河集团等。入榜地块均为大体量综合宅地，拿地企业多为知名房企。

  土地市场趋于理性

  6月份至今，地产行业资金持续收紧。不管是信托、海外发债，还是房地产开发贷均严格管控。融资途径收窄、融资成本提升，造成中小型企业资金面紧张，进而传导至土地市场投资。各能级城市均未能幸免。

  9月26日，成都拍卖出让3宗商住用地，出让面积共约140.6亩，总起价14.26亿元。最终，天府新区一号、二号地块均因报名人数不足而流拍；蒲江县鹤山街道三号地块由成都立达房地产开发有限公司以0.7亿元底价竞得。

  9月27日，苏州主城区7幅涉宅地块入市交易，总出让面积36.33万平方米，总建筑面积74.99万平方米，总起价93.3亿元。据悉，7宗地块最终均成功出让，成交总额94.3亿元，但仅一宗地块达到溢价。

  土地市场呈整体走低趋势，但城市分化仍然存在，三四线市场降温尤为突出。

  前九月，一线城市土地推出面积2386万平方米，同比上涨35%；成交面积2194万平方米，同比涨29%；二线城市土地推出面积33589万平方米，同比涨8%；成交面积28410万平方米，同比涨5%。

  反观三线城市，1~9月土地推出面积52157万平方米，同比跌8%；成交面积42383万平方米，同比跌9%；溢价率19%，同比跌2%。

  2019年以来，受棚改规模收紧及部分需求被透支影响，三四线地市表现不及去年。易居研究院报告同样表明，1~9月，三四线城市宅地市场降温较为明显，近两月累计宅地成交面积同比降幅持续扩大，进一步体现市场降温特征。

  “当前三四线城市住宅交易市场降温，重新面临去库存的压力，这会打击房企补充宅地的积极性；同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。”严跃进称。

  土地市场降温将向外传导，“房住不炒”下，楼市大起大落已不再可能。而每当调控来袭，忙于加衣御寒的永远是开发商。已基本完成补货值动作的房企，下半年应以销售、回款为主，增强现金流实力；而负债率过高且过于激进的房企，把握资金安全应是重中之重。