“千亿新丁”奥园的土地瓶颈

于奥园郭氏兄弟而言，2019年是需要回忆的一年。

这一年，中国奥园分拆物业公司奥园健康赴港上市，拥有第二个上市平台；集团总部及主要业务集团入驻番禺万博商务区，同时地产总部迁都至深圳；以及32.6亿入股百年人寿，与绿城争夺险资等等。

在接近年底的节点，奥园的编年史上又多了一页记载。12月2日早间，中国奥园集团股份有限公司发布11月销售业绩，这是本月第一家公开发布上月销售业绩的房企。

公告披露，奥园于2019年11月实现未经审核合同销售金额约126.5亿元，同比增长99%。1月至11月，奥园录得未经审核合同销售额累计约1012.7亿元，较2018年同期增长37%。

这意味着，奥园正式跨入千亿门槛，成为新晋千亿房企。达到千亿对于郭梓文、郭梓宁兄弟来说，是一个里程碑时刻。

2016年至2018年，奥园年合同销售额为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，分别同比增长68.8%、78.1%、100%，目标完成率在125%-150%，复合年增长率达到89%。

不过，千亿目标在望之际，奥园决定放缓一下脚步。由于行业环境等因素，年初业绩会时主席郭梓文提出“2019年销售目标定为2018年基础上增长25%”，相比以往明显调低了增速。据此计算，今年奥园的销售目标为1141亿元，将正式踏进千亿阵营。

除了11月销售增速同比达到99%外，今年前10月基本维持在30%-40%左右。

按此计算，若要完成年度目标，奥园至少在12月完成128亿元的销售。据观点地产新媒体了解，在11月举办的投资者电话会议上，奥园称估计全年销售会超过目标一点点。

至于下一年的销售目标，奥园表示最终看全年同行增长的情况，大致维持在20%至25%的水平。按此计算，下一年奥园销售目标或可达1500亿元。

此外，奥园称公司比较关注排名，2021年要达到前20，前10名则没考虑过。据观点指数发布的房地产企业销售金额TOP100榜单，去年奥园位列34名，截至今年前11月则位列27名，距离第20名尚有约300亿的销售差距。

不过，对比于放缓的销售增长，奥园在纳储上则迅猛得多。

2019年上半年，奥园新增获取项目34个，可开发建筑面积约726万平方米，且土地成本处于行业较低水平，仅2321元/平方米。

如此低的土地成本，与奥园拿地渠道相对多元化，以及收并购手段有关。

11月，奥园拿地基本均是通过收并购以及旧改方式夺得。月中，通过合作、并购方式获得位于广东深圳、湖南郴州以及广西梧州等共四个项目，涉及土储450亩，项目包括深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目、湖南郴州长信广场以及广西藤县两项目，从一线旧改横跨到三四线综合体。

但频频拿地的背后，土地储备相对不足也是奥园必须铆足劲的原因之一。

中报显示，截至上半年，奥园土地储备总建筑面积4012万平方米，权益比81%，总货值约人民币4255亿元。观点地产新媒体查阅获悉，在土储结构中，其中376万平方米为已竣工物业，1916万平方米处于在建阶段，1720万平方米为未来发展土地。

按此计算，奥园现有土储中已竣工物业、在建阶段土储占比六成左右，且其中含有大量已售未结算资源，未来发展土地则仅占比四成，一定程度上代表未来可供规划土地并不充裕。

此外，在华南大本营之外，今年奥园有意加大全国化布局力度，相继在成都、重庆、安徽、常熟等地拿地，如6月斥资14.05亿元在成都、重庆两地连落两子，净用地面积达126.81亩，其中成都地块溢价达121.19%。

11月26日，奥园旗下沈阳奥园新城置业有限公司以约5.1亿元竞得2019B-015辛庄镇地块，为现房前一手，楼面价5673元/平方米，溢价率11.86%。

走至年末，企业可以冲击销售、回款的时间仅剩1个月，不过对于奥园而言，今年最重要的或是“千亿”，而这一任务已提前达成。

千亿，往往是企业的一个重要发展节点，甚至是分水岭。有的企业选择乘胜追击追赶两千亿，也有的企业在千亿之后选择缓一缓，解决过去几年规模冲击产生的后遗症，将企业调整到一个安全线之内等等。

对于千亿新丁奥园而言，千亿之后又意味着什么呢？