除了绿码是刚需，还有刚需吗？

苏州楼市的压力与日俱增，三座大山牢牢压制——

二手房方面：挂牌量不断上涨，犹记得21年12月底贝壳10万多套的挂牌量已震惊大众，如今这个数字已增加到14W+，加上内网及其他平台，业界估计，苏州二手房在售量可能接近20万套。

图片数据截自贝壳

新房方面：两级分化严重，倒挂盘20个人抢1套房子，而刚需、首改类项目售楼处门可罗雀，虽然回购之后新房存量有下降，但依旧无客户。

土地存量方面：今年苏州已经拍出62块土地，数百万方、数万套的新房将陆续推向市场，对于萧条的苏州楼市来说，供需关系更是艰难。

图片数据整合自朋友圈

如此情形之下，置业顾问和中介们满屏的“促销”、“特惠”、“工抵房”、“一口价”也就不足为奇。

但以价换量完全没有达到理想中的“火热”，甚至没能延续十月的情形。楼市里最坚挺的“刚需们”都开始神隐，这是不打算买房了吗？

01

时代改变

“刚需”的定义也被更新

刚需，汉语词汇，全称刚性需求；特指商品供求关系中基本不受价格因素影响的需求，凝练着市场经济中的基本需求。这是一段来自百度百科的解释。

在房地产市场上，一般认为刚需特指年轻人购房群体。而对应的刚需房，则是方便上车的房型——户型小、总价低，通常位置偏、生活配套一般，是为了解决“从无到有”的基本居住需求。

但近期的楼市数据则表明：两房小户型都在退出市场，改善三房及以上才是成交主力，面积段上也是逐渐变大。

根据土拍网数据，100-110㎡首置类产品依旧为2022年三季度的成交主力，占比23%，其次120-130㎡改善类产品，占比16%；另外，成交总价段在200-350万占比较高。整体来看，首置首改类产品为三季度畅销产品。

数据源自土拍网

换房的成本越来越高，而当下的年轻购房客群又更倾向于一步到位。想买的房子和兜里的money之间的差距让刚需们不得不望而却步。

这就导致这个群体越来越难上车，再加上“租购同权”概念的确立，给了刚需群体另一个不错的选择——租房居住。

尤其是当集结6个钱包后还不能成功上车，他们就更愿意选择租房居住，而不是像以前热议的“蜗居”，或是为买房而大幅度降低自身生活水平。毕竟对比买房，租购同权几乎只需要超低门槛，就能获得的同等权益，这当然也不失为一个好选择。

换言之，不是没人买房，是买房人的需求变了，当下的刚性需求早已不是小户型，而是首次改善的需求，“传统”的刚需正在逐步消失……

02

大量刚需

被二手房市场消化了

一方面刚需群体在减少，另一方面市场新房供应也在逐步向大面积迈进。

苏州近年来的土拍，包括刚挂地的五批次土拍，对户型规划都是往改善大面积走，如此次的67号地块、68号地块等，起步面积就是110㎡、160㎡等。

长此以往，小户型供应将愈发减少，人均住房面积越来越大。

这就决定了刚需群体不得不被挤压到二手房市场上。

早在2019年开始，苏州各个阶段二手房签约数据就都做过统计，得出的结论均为：低总价小户型抢手，二手房市场上卖最快、卖最好、卖的量最多的都是小户型。

三元三村、彩香二村、苏安新村、东港新村、宝祥苑…都是这几年各区二手房市场成交榜单前三常客，随便一个小区一年成交量都可能达到上百套，可见刚需是苏州二手房市场交易里的中流砥柱。

图片数据截自贝壳

尤其在过去的二十年间，我国销售的近200亿方商品房中，大量的房型是小户型，而这些小户型作为过渡房，凭借着低门槛以及成熟的生活配套吸引着大量“传统刚需”进入二手房市场。

当二手房市场消化了大量真正刚需后，新房的刚需客群数量自然日益降低。

03

量涨价跌

观望情绪越来越浓

除了需求改变等方面，政策影响也是一大重要因素。

这两年为了遏制上涨过快的房价，为了让楼市健康平稳的发展，“房住不炒”、“三道红线”等主张与举措被提出。

但未来总是变化地令人应不暇接。

俄乌冲突导致风云变换的国际形势、能量等大宗商品的居高不下、美联储加息力度或超出预期、“戴口罩”等因素叠加下，对我国的经济发展造成了不小的压力。

在收入降低、甚至有人面临失业的背景之下，民众开始对后期房地产市场信心不足，购房者观望情绪持续升温。

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对于那些有购房意愿，但受到“买涨不买跌”的心理影响，加上“房住不炒”稳房价并不会产生太大的机会成本以及人口老龄化提速、城镇化减速、房产税预期打击多套房持有需求等因素的综合影响，这部分购房者期待看到房价更大幅度地下降，期待捡漏进场。

另外为了提振信心，今年各地房产政策大多都是宽松的，苏州也是一松再松：

无论是取消二手房限售、放宽外来人口首套房限购，还是近几年正处于最低点的房贷利率、公积金贷款提额等政策，无不都是利于购房者的。

反过来也可以说，正是因为市场“凉”才会促使政策不断宽松。

一种“不良循环”就此诞生——越等越救反而越凉，短期刺激政策的效果就此被削弱。

图片来源于网络

但要知道，房地产除了住宅，还是金融体系重要一环，是银行体系主要抵押物，房价下降不仅影响存量购房人的还贷积极性，也会对银行非房贷类贷款质量产生重要影响，所以，政府有形之手会引导房价在合理区间内波动，快速上涨受管控，大幅降价也不可行。

长期因素来看，房地产因地段属性而成为稀缺资源，具备长期抗通胀属性，不论是老龄化、城镇化等人口结构变化带来的总需求萎缩可以通过供给侧出清的方式重新实现均衡，不会对房价走势构成长期影响。

目前我国，房价猛窜的时代已经结束，但房产长期抗通胀的优越性仍旧存在，随着货币超发，房价会继续随之微涨。

因此，对于购房者来说，出于自住，什么时候买房都是上车好时机，尤其是在各项刺激政策频出的时候买房，享受更低的利率、更低的首付、更优惠的政策，的确无可厚非，但过犹不及，过度观望等待最低点并不可取。

最后根据10月苏州签约数据，推荐下200W预算与200-300W预算能买哪里（当然这个价位没有姑苏区和园区）。

总价200W以内部分盘推荐

排名不分先后

总价200-300W部分盘推荐

排名不分先后

郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。

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