稳预期、促需求！提振楼市利好不断！苏州楼市走向如何？

NO.1

大家都注意到了，近期关于房地产行业利好消息不断。

1. 三部门再发文稳地产，直击房企预售资金痛点

就在11月14日晚，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

主要内容为：

置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

置换金额不得买地、新增其他投资、偿还股东借款。

此次三部门联合发文，从国家层面对预售资金监管进行了松绑，直击房企当下的痛点，实质性扭转房企融资困境，不仅对行业信心的恢复注入了强心剂，房企的生存环境也将迎来较大改善。

未来随着房企整体融资环境的改善、房企流动性的恢复，房企“爆雷潮”或将按下“暂停键”，优质房企也有望持续提升其行业份额。

2. “金融十六条”输血，地产救市亮大招

就在前两天，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这个通知也被称为“金融16条”，表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场将会产生积极且重要的影响。

在地产融资方面，既鼓励给民企输血，也给了债务延期的机会；

保交楼仍然是重要目标，开始搭建专项借款+配套融资体系；

鼓励金融重点支持房地产收并购，加快暴雷房企出清速度，恢复市场秩序；

保护个人征信权益，重建市场信心；

加大住房租赁金融支持力度，房企的租赁业务迎来春天。

这次的“金融16条”，落点可谓稳准狠，从房企融资、债务延期、全力保交楼、重建居民信心、对租房业务进行扶持等，这些举措对于当前的房地产市场是一剂猛药。

3. 给民营房企救援的“第二支箭”——债券融资支持

其实在“金融16条”之前，房地产市场已经逐步传来了重磅利好信号。

11月8日，随着中国银行间市场交易商协会射出民营房企救援的“第二支箭”——债券融资支持。

支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

500亿的支持发债规模数额不小据悉可以覆盖目前尚未暴雷房企未来一年内的到期债务；紧接着11月11日保利获准注册100亿债务融资工具、新城控股也表示拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具注册额度……

4. 利好政策频发之下，地产股暴涨

我们都发现了，从11月8日起，地产股就连涨了3天。

上周五，以一天股价涨幅高达72.22%的旭辉为首，地产股的状态几乎可以用“癫狂”来形容。

‍‍在“央行金融16条”出台后，昨天地产股又迎来了集体飘红的第4个交易日——即便已经经历过3连涨、又间隔了一个周日，市场情绪依旧被引爆了。

要知道，不久前的10月31日，大部分房企都迎来了近几年来的股价最低点。

房地产板块暴力拉涨的原因和近期利好频发有一定的关联：中央继续加大对民营房企的融资支持，美联储转鸽，美联储加息压力大减，未来大概率会减少加息幅度，这对全球资产都是利好。此外，防疫政策调整，降低防疫对经济的影响，促进恢复经济活力，这对房地产市场也是间接性的利好。

四季度以来，中央层面的稳预期振楼市的预期空前，保房企、稳预期，全方位发力改善融资，促进需求，支持刚需和改善。

而如今这一切似乎意味着房地产的至暗的时刻或已经过去，信心应该重新捡起来了。

NO.2

我们把目光投入到现在的苏州楼市。

目前苏州的购房政策非常宽松，房贷利率也降至历史低位，加上各大楼盘为了年终冲刺推出的各类促销活动，可以说当下是个不错的购房窗口期。

但我们也必须要承认一个事实，那就是疫情反复、经济下行等因素影响了苏州楼市的购买力，客观上延缓了购房行为，当前居民购房信心严重不足。

除了一些城市级红盘入市被哄抢外，非主流核心板块的楼盘基本采取打折促销的形式来以价换量，即使折扣空前，但是购房者似乎还是不买账。

究其原因，当前经济疲软，失业率高企的客观环境使得居民普遍对未来月供能力持担忧态度，客观上延缓购房行为。

而且在当下，大部分购房者持有“买涨不买跌”的心理——普遍认为在房价上升时买入贏利的机会比在房价下跌时大得多。

马太效应说强者愈强、弱者愈弱也是同样道理。

房价低的时候，因为是在下降通道，不知道底在何处。所以大家都在等待最低价时候的到来，很多人就持币待购。

房价猛涨，说明这时候房价进入上涨通道，大家都知道还会继续上涨，不知道顶在何处，害怕未来还会继续上涨。

据权威机构统计，10月份愿意买房的人数占比相比8月份下降了13个百分点，三四线城市的购房意愿占比甚至还不足5成。可以说，当前的楼市信心正在以肉眼可见的速度下滑。

信心真的是比黄金还重要，当下的苏州楼市缺失的正是信心！

今年的金九银十，苏州市区商品住宅的成交量相较往年也较为惨淡，仅有国庆黄金周掀起一波短暂的销售热潮，在7天假期结束后，市场又恢复了往日的平静，各楼盘的来访认购量大为减少。

2022年还剩下一个半月时间，苏州楼市还将延续筑底行情，虽然中央层面持续释放政策利好，但是政策显效还需要一定的时间来过渡。

NO.3

接下来的苏州楼市依旧存在很大压力，为了抢收业绩，各大楼盘会加大推盘力度，尤其是一些热门楼盘的推新，将大为有效活跃市场，“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转。

除了热门楼盘之外，其他非核心区域的楼盘仍存在“以价换量”的空间，不排除部分楼盘折扣优惠力度进一步加大。比如说双12又是一个很大的营销节点，房企或利用这样的节点来促进销售。

总的来说，苏州相较江苏其它城市，今年的楼市成交量同比下滑约30%，这个下滑幅度是江苏13市最低的。

我们发现，整个苏州楼市还是具有一定韧性的。

我们看到今年几大新城板块的一些高端改善楼盘逆势热销走出独立行情，比如说中建太泽之星、天地源平江观棠、铂悦春和万象、中建御璟峯等，加上城市级的品质倒挂盘仍旧是即开即清、一房难求。

从市场的未来趋势来看，短期内苏州楼市整体市场要实现复苏，不仅需要地方性的利好政策来支持去激发需求，更重要的还是在于经济面的向好，才能够带来市场需求更明显的向上势头。