有些东西掩藏在苏州这两年土拍背后

很意外，四批次集中土拍刚结束没几天，苏州突发挂地。10宗地块，起拍总价约125.98亿元，下个月5号就即将开拍。

Part 1

今年的推地节奏越来越紧张  

我们先来简单回顾一下2022年苏州的土拍：

》3月28日，第一批次集中挂出，共15宗涉宅地块，起拍总价达到了227亿；

》5月9-10日，第一批次土地集中出让，15宗地块，共吸金234亿！

》5月25日，第二批次土地集中挂出，涉宅地块共22宗，起拍总价292亿；

》6月23日，第二批次土地集中出让，20宗涉宅地块，共吸金271.3亿！

》8月30日，第三批次土地集中挂出，9宗涉宅地块，起拍总价125.6亿；

》9月28日，第三批次土地集中出让成功，9宗涉宅地块全部成交！127.27亿！

》9月30日，第四批次集中供地挂出，共20宗地块，起拍总价总价超198亿；

》10月31日，第四批次集中土拍结果出炉！18宗宅地，全部底价成交！成交总价179.21亿！

》11月4日，第五批次土地集中挂出，共10宗地，起拍总价超125亿；

》12月5日，第五批次土地集中出让。

别的先不说了，推地节奏很明显的变快了，而且整体的趋势是越来越快。

从挂地频率上来看，从上半年的2个月一挂缩短至下半年的大概1个月一挂，几次挂地的间隔时间越来越短；

从挂地数量上来看，一季度挂出了15宗、二季度22宗、三季度29宗（挂了两批次）、四季度10宗，如果按照原计划的今年共4批次集中供地，那么今年苏州的挂地在前三季度应该就已经结束了，很明显前三季度的挂地数量是递增的；

另外还有一点，下一批土地挂出和上一批土地出让之间的间隔时间，也从最长的2个月缩短至2天，尤其是上半年和下半年对比更加明显，上半年拍地与挂地间隔普遍长于下半年；

拍地时长也从去年的常规性3天缩短至2天直至1天…这就导致今年的今年的苏州土拍，大体节奏是这样的：

一个公告开拍完，紧接着就挂牌另一个公告。土地市场几乎不断档，始终处于一个有地可售的状态，形成土地出让连轴转的现象，进而给市场形成“别慌，也别急，未来苏州新房市场还有很多的选择”的印象。

事实是怎样呢？土地供应大幅减少。

Part 2

追加一轮土地供应，但供应量大幅缩减

如果大家还有印象的话，应该还记得今年春天的时候，苏州是推出过2022年供地计划的——

3月31日，苏州市自然资源和规划局官网发布今年供地计划，用地供应计划总量为2123.1公顷（31847亩），其中住宅用地计划566.7公顷（8500亩），计划分4批次挂出。

在此我们先明确一下近三年苏州的供地计划：

2020年住宅供地计划5733亩，

2021年住宅供地计划6912亩，

2022年住宅供地计划8500亩！

根据当时的统计，今年的土拍将呈现以下三个特征：①今年住宅用地供应量比往年都要多；②分4次挂地，比去年土拍集中挂地要多一次；③供应计划表显示，吴江最多，相城其次，吴中第三，姑苏区最少！

这是当时的各区住宅用地供应计划表：

但是实际情况呢？

目前为止，今年的土地供应实际上呈现的是这三个特征：①今年住宅用地入市量比往年都要少；②分5次挂地，比去年土拍集中挂地足足要多两次；③出让成交表和供应计划表大相径庭，据统计吴中最多，高新区其次，吴江第三，姑苏区最少！

可以看到，不管是苏州市区（含吴江）最终的土地供应总量、住宅用地供应量、还是各区的供应量，都大幅缩减。供应最少的姑苏区，今年纯住宅用地供应只占到计划供应量的一成左右，就算是供地大户吴中区，最终是纯住宅用地供应也不足原计划的7成！

官方对于土地供应的态度，可以说是十分谨慎，谨慎到几乎可以说是冷静克制的程度。不知不觉间，ZF就悄悄通过土地端的控制调控着未来苏州新房市场的走向。

土地供给逐渐收缩是最直接的表现，这就必然会导致房屋开工面积、入市面积及竣工面积的萎缩，最终传导到楼市，就是新房销售面积的缩减。如果居民的购房需求并未减少甚至增加，那么市场就会大概率呈现为供不应求，你猜到时的市场表现会如何？

Part 3

核芯地块入市数量变多了

通过今年一年下来大家应该还有另一个明显的感受：核芯区土地供应量增多了，比起以往更是大幅增加。

就比如这次挂出的五批次地块，10宗地块中园区3块、新区2块、相城3块、吴江2块，新区的有科技城、相城的有高铁新城、吴江的有太湖新城，都是这几年市场上叫好又叫座的板块。

一核四城定位下，称得上“核芯”二字的有6宗，称得上“绝对核芯”的有3宗，占比分别有60%和30%！

回看之前几批挂牌的的土地，3号公告，15宗土地中“核芯”地块5宗；5号公告，22宗土地中“核芯”地块9宗（后来终止2宗）；7号公告，9宗土地中“核芯”地块5宗，今年政府投放的核芯地块少说就有23宗！

2022年核心地块的占有率：23/72≈31.9%

再看去年，满打满算挂出核心地块21宗，其中还有几宗是用作福利性质的保障房、长租房用地，所以——

2021年核心地块的占有率：21/84=25%

至于“绝对核芯”地块的入市数量，今年比起去年更是可以说是呈倍数级增长。这说明什么？土地是楼市的根本，土地策略和推地节奏双管齐下，再加上此前土拍规则大改，直接通过缩减供应限量+放开限价的办法，让买卖双方市场循序渐进地发生变化，达到稳楼市、稳房价、稳预期、促需求、振楼市的效果。

或许有人说我们在危言耸听，但经历过楼市周期应该就还记得，当初在2014年市场成交低迷，下半年苏州政府和央行集中开启了大规模的救市行动，接连出台放宽限购、限贷和降息、降准等政策。

同时，15年苏州土地端热门区域热度高涨，地价屡创新高，还诞生了不少地王，这把火一直蔓延到16年！

所有政策传导到市场上都需要时间。如果在楼市上行期，我们会发现，核心区是很少供地的，恰恰因为现在是楼市下行阶段，核芯区的土地才被拉上来补位，给市场增强信心。

但苏州这一次的操作又十分高明，增加地块供应数量，却降低容积率，同步减少了核芯区的房子数量以拉动泛核心区的成交量。

现在藏在这两年集中土拍里的真相也很明朗了，一是通过限制供应促进需求释放提高市场成交活力；二是维持现有的新房价格体系基础上，再尽量往上拔一拔核芯区，就是这么简单。

PS：除标注来源外，本文数据均为纯人工统计，与真实市场数据可能有所出入，不作为科学投资参考依据。

郑重声明：以上内容仅为本号观点，力求客观，但买房还需自身多跑多看，本文内容可以参考，但不作为具体买房依据。

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