重要信号！三大新城房价已上新台阶！苏州房价格局还将再刷新？

NO.1

11月以来，苏州市区共有12个楼盘领取预售证，其中不乏吴中太湖新城、科技城、园区奥体、高铁新城、平江新城、姑苏胥江等热门板块的高品质楼盘。

从这些楼盘的备案均价来看，多个加推项目的备案均价有所上调，这意味着板块房价的天花板再次被刷新。

吴中太湖新城的中建太泽之星二批次备案均价33950元/㎡，上涨了1450元/㎡

平江新城的平江观棠二批次备案均价32903元/㎡，上涨了243元/㎡

高铁新城的春和万象月二批次备案均价31432元/㎡，上涨了432元/㎡

当然，这些项目作为板块的代表性楼盘，也是板块在售楼盘的均价天花板。

吴中太湖新城

房价三连刷，目前接近34000元/㎡

吴中太湖新城的红盘中建太泽之星在今年6月中旬首批房源取证，备案均价为32500元/㎡，相比之前大家东望的备案均价31500元/㎡，涨了1000元/㎡，站位吴中区房价的最高值。

如今二批次房源的备案均价为33950元/㎡，直冲3.4万元/㎡，相较首批次取证房源备案均价上涨约5%。

短短几个月，中建太泽之星两次取证，吴中太湖新城房价两次破新高！

近几年，吴中太湖新城的房价高位不断被刷新，从2019年底的28000元/㎡到现在的33950元/㎡，不到三年时间，新房备案均价天花板上涨近6000元/㎡，是四大新城中备案均价涨幅最大的板块！

今年以来，吴中太湖新城的市场认可度不断走高，这背后离不开板块价值的支撑。

苏州湾中心广场、苏州湾橙天里等高投入、城市级的商业在建设中，华东师范大学苏州湾实验小学投入使用，且在售楼盘锦麟壹品、中信泰富玖著云庭、中建太泽之星、大家东望已经确定为其施教区，这一切给到了购房者实实在在的信心。

在这个产品导向的时代，只有好产品才能拥有市场话语权。吴中太湖新城在售商品住宅的品质在全苏州都处于较高的标准，强产品力赋能之下，板块的价值和价格皆能被市场认可。

而且这几年，吴中太湖新城的新房户型做大的趋势非常明显。

天鹅港华庭：起步是113㎡，还做了约203㎡大平层；

绿城招商柳岸晓风：主力是约112-165㎡，有大平层；

新希望锦麟壹品：起步就是约140㎡，还有约167㎡、188㎡；

金融街融悦湾：起步约148㎡，最大约212㎡； 

中信泰富·玖著云庭：主力户型约112㎡、143㎡、190㎡；

金融街融悦时光：面积段约113-165㎡，主力户型洋房建面约143㎡、163㎡；

中建太泽之星：起步户型面积约143㎡，最大约215㎡；

近期，天鸿伟业60号地块规划出炉，共规划6栋小高层+11栋高层，户型面积公示3种——约160-230㎡清一色大平层，大方厅+南向双套房+3卫设计，直接将整个板块起步户型门槛再度拔高。

该项目且由仁恒操盘，大概率又是仁恒的国际社区，预计明年上半年就能入市，板块的房价天花板能否再被刷新，我们拭目以待。

高铁新城

标杆楼盘房价站位3.1万元/㎡

高铁新城前两年新房备案均价基本在27000-28000元/㎡之间，直到去年年底铂悦春和万象首批次房源的备案均价破了30000元/㎡大关，同时铂悦春和万象也是高铁新城板块首个备案均价超3万元/㎡的楼盘。

今年5月项目三批次取证，备案均价直接达到31710元/㎡，相较二批次又涨了1500元/㎡。

虽然11月项目六批次的备案均价为31413元/㎡，比三批次少了近300元/㎡，但是也奠定了高铁新城均价3.1万元/㎡的房价体系。

当下的高铁新城主力在售项目有三个——芯城汇、铂悦春和万象、嘉致峰庭，但是板块热度似乎靠红盘铂悦春和万象来“撑场”。

明年，高铁新城新房供应少、选择面不多的局面就会被打破。大和13号商住地块、恒泰地块、云栖秀庭、金茂超高层或将入市，板块新房供应量将大为增加。

投资约70亿元的金茂65号商住地块，可能有建面约160㎡的大平层产品。京东智谷的住宅项目云栖秀庭据说也有建面约160㎡、230㎡的大平层。大和项目户型面积段在110-250㎡，其中主力户型是建面约180㎡大平层（具体以官方公布为准），最大户型建面约250㎡，虽然入市时间暂不确定，但是待这些楼盘入市，或将进一步拔高板块的房价。

平江新城

板块房价直冲33000元/㎡

今年8月底，平江新城的纯新盘天地源平江观棠首批次取证房源备案均价为32700元/㎡，就已经成为板块内备案均价最高的楼盘，这也是板块房价首次破3.2万元/㎡大关。

项目二批次加推备案均价又高达32903元/㎡，上调了200+元/㎡，将板块新房均价拉到了新高度，直冲3.3万元/㎡，几乎也是定调了平江新城的房价格局。

科技城

板块房价高位稳定在3.1万元/㎡

今年6月，科技城和萃澜庭取证，备案均价29367元/㎡，远远高于之前科技城2.85万元/㎡的备案均价红线，也为科技城的“突破之路”打响了第一枪。    

“科王”中建御璟峯没入市之前，就收获了较高的市场关注度，其15800元/㎡的成交楼面价刷新科技城楼面地价天花板。

同在今年6月，中建御璟峯首次领取预售证，备案均价为31111元/㎡，科技城的房价再上一个台阶，首破3万元/㎡！

项目在8月、11月分别领取二批次和三批次的预售证，备案均价仍旧维持31111元/㎡。

值得一提的是，在11月初挂出的五批次集中供地，位于高新区科技城青山路西、科憬路北的苏地2022-WG-68号地块，装修标准大为提高，住宅户型面积也有所增加，要求户型面积不少于160㎡，装修标准不低于3000元/㎡、不高于6000元/㎡，而在此之前，科技城核心区对土地出让的装标要求，仅仅是不低于2000元/㎡。

根据规划，科技城68号地块的住宅户型面积和装标要求一下子拔高了好几个档次，几乎要和园区核心、新区狮山肩比肩。

而且从严格意义上来说，科技城68号地位置相较中建御璟峯来说略逊一筹，这样一块高规格高定位的地块，未来的房价门槛非常值得期待，这或许是科技城房价上涨的一个风向标。

从原本的2.8万元/㎡+到中建御璟峯的3.1万元/㎡，再到如今建面约160㎡起步、不高于6000元/㎡的装修标准，科技城的房价似乎按下了快进键。

NO.2

纵观苏州新房市场，备案均价已经上调了多次，现在最高备案价已经从4万元/㎡直接拔高到了4.5万元/㎡，苏州市区的主流板块的备案均价基本上都有不同幅度的上涨。

新区狮山：3.95万元/㎡→4.15万元/㎡

园区奥体：4万元/㎡→4.19万元/㎡→4.45万元/㎡

吴中太湖新城：3.09万元/㎡→3.15万元/㎡→3.25万元/㎡→3.39万元/㎡

吴江太湖新城：3万元/㎡以下→3.1万元/㎡

车坊：起点就是3.5万元/㎡

高铁新城：3.02万元/㎡→3.14万元/㎡

科技城：3万元以下→3.11万元/㎡

姑苏胥江：3.7万元/㎡→4.08万元/㎡

平江新城：3.2万元/㎡→3.38万元/㎡

相城澄阳：进入3字头

吴江汾湖：备案均价接近3字头

虽然目前的苏州主城房价格局出现了一些波动，但是头部价值板块如园区奥体、湖东，新区狮山等仍旧备受市场的热捧，即使备案价上涨丝毫不影响苏州高端改善置业者的购买力。

当然，一些区域核心板块如高铁新城、科技城、吴中太湖新城、平江新城几大新城，即使备案均价天花板屡被刷新，但是丝毫不影响新房的去化表现，高铁新城的铂悦春和万象三开三罄，“科王”中建璟峯首开狂卖15亿，吴中太湖新城太泽之星首开劲销12亿……

这背后当然是强地段价值和强产品力的赋能。

NO.3

总的来说，苏州限价的放松是一种积极的信号，在地价不能给以太多空间的情况下，提升备案空间给到了开发商一定的利润空间。

之前苏州严格限价，房企在苏州开发的项目利润被压缩，现在放松限价，给房企留出更多利润空间，能够吸引更多的品质房企进驻苏州，同时能促进房企在产品精研上，打造出品质更好的住宅产品。

之前因为限价等因素，房企受限于成本因素，在住宅产品打造受到局限颇多，容易降标减配，交付时候购房者发现货不对板进而引发维权，给购房者和房企都带来麻烦。

现在备案价提高，给予房企合理的利润空间，也有益于提高商品房的品质，利于楼市的健康发展。